ルミナリータワー 2LDK 12,480万円利回り2.1% 築13年中古マンション投資

ルミナリータワー

豊島区池袋 | 池袋駅 4分

23区内新耐震S級立地

12,480万円 2LDK 52.39㎡坪単価 788万円

評価グレード：標準（B） | 利回り：2.1% | リスクスコア：100/100

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物件概要

物件名	ルミナリータワー
物件種別	中古マンション
所在地	豊島区池袋
交通	池袋駅 4分
価格	12,480万円
間取り・専有面積	2LDK 52.39㎡
所在階	-階 / -
築年数	13年4ヶ月
想定賃料	22.0万円/月
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

表面利回り2.1%

実質利回り1.7%

リスクスコア100/100

坪単価788万円

築年数13年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?標準

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	22.0万円/月
年間賃料収入	264.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 26.4万円/年
実質賃貸収入	237.6万円/年
月次返済（想定）	▲ 29.2万円/月
表面利回り	2.1%
実質利回り	1.7%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 池袋エリア （豊島区内、過去5年間）活発

取引件数：479件 | 月平均 8.0件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低70万円 → 中央値372万円 → 最高5667万円

当物件の坪単価：787.5万円 → 相場比 +111.7%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	20件	493万円	179〜721
2025年第3四半期	29件	413万円	90〜763
2025年第2四半期	35件	364万円	170〜992
2025年第1四半期	34件	380万円	145〜5667
2024年第4四半期	28件	430万円	187〜1305
2024年第3四半期	23件	472万円	147〜2078
2024年第2四半期	23件	397万円	114〜601
2024年第1四半期	19件	340万円	116〜1017
2023年第4四半期	38件	353万円	128〜1653
2023年第3四半期	24件	387万円	246〜1399
2023年第2四半期	20件	389万円	141〜636
2023年第1四半期	25件	320万円	84〜496
2022年第4四半期	24件	294万円	170〜1355
2022年第3四半期	30件	353万円	70〜819
2022年第2四半期	38件	364万円	212〜2204
2022年第1四半期	24件	380万円	148〜567
2021年第4四半期	17件	380万円	141〜1366
2021年第3四半期	28件	314万円	132〜1022

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	55㎡	12,000万円	721万円	－
2025年第4四半期	20㎡	3,200万円	529万円	－
2025年第4四半期	25㎡	3,900万円	516万円	－
2025年第4四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2025年第4四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第4四半期	25㎡	4,100万円	542万円	－
2025年第4四半期	45㎡	5,600万円	411万円	4.7m
2025年第4四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2025年第4四半期	25㎡	4,600万円	608万円	－
2025年第4四半期	25㎡	4,800万円	635万円	－
2025年第4四半期	25㎡	4,800万円	635万円	－
2025年第4四半期	35㎡	1,900万円	179万円	－
2025年第4四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2025年第4四半期	40㎡	8,200万円	678万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2025年第4四半期	60㎡	6,200万円	342万円	－
2025年第4四半期	45㎡	4,600万円	338万円	－
2025年第4四半期	55㎡	3,700万円	222万円	－
2025年第4四半期	60㎡	11,000万円	606万円	－
2025年第4四半期	55㎡	8,200万円	493万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,900万円	479万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2025年第3四半期	20㎡	3,100万円	512万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第3四半期	50㎡	9,200万円	608万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第3四半期	40㎡	2,100万円	174万円	4.3m
2025年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第3四半期	25㎡	4,700万円	622万円	－
2025年第3四半期	25㎡	4,800万円	635万円	－
2025年第3四半期	25㎡	4,400万円	582万円	－
2025年第3四半期	65㎡	14,000万円	712万円	－
2025年第3四半期	55㎡	6,100万円	367万円	－
2025年第3四半期	20㎡	900万円	149万円	－
2025年第3四半期	40㎡	6,200万円	512万円	－
2025年第3四半期	60㎡	13,000万円	716万円	－
2025年第3四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2025年第3四半期	35㎡	1,800万円	170万円	－
2025年第3四半期	55㎡	9,900万円	595万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2025年第3四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2025年第3四半期	65㎡	15,000万円	763万円	－
2025年第3四半期	60㎡	5,700万円	314万円	－
2025年第3四半期	55㎡	6,400万円	385万円	－
2025年第3四半期	55㎡	1,500万円	90万円	－
2025年第3四半期	85㎡	18,000万円	700万円	4m
2025年第3四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2025年第2四半期	180㎡	16,000万円	294万円	4m
2025年第2四半期	75㎡	6,500万円	287万円	3m
2025年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2025年第2四半期	60㎡	7,500万円	413万円	－
2025年第2四半期	25㎡	4,200万円	555万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2025年第2四半期	60㎡	12,000万円	661万円	－
2025年第2四半期	220㎡	66,000万円	992万円	20m
2025年第2四半期	25㎡	4,400万円	582万円	－
2025年第2四半期	25㎡	4,400万円	582万円	－
2025年第2四半期	175㎡	24,000万円	453万円	5m
2025年第2四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2025年第2四半期	65㎡	12,000万円	610万円	－
2025年第2四半期	45㎡	5,400万円	397万円	－
2025年第2四半期	65㎡	12,000万円	610万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2025年第2四半期	30㎡	3,300万円	364万円	－
2025年第2四半期	55㎡	5,800万円	349万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2025年第2四半期	95㎡	14,000万円	487万円	4m
2025年第2四半期	35㎡	1,800万円	170万円	－
2025年第2四半期	70㎡	6,100万円	288万円	－
2025年第2四半期	65㎡	4,000万円	203万円	－
2025年第2四半期	65㎡	7,500万円	381万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2025年第2四半期	45㎡	8,800万円	647万円	－
2025年第2四半期	35㎡	3,800万円	359万円	－
2025年第2四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2025年第2四半期	20㎡	1,500万円	248万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2025年第2四半期	75㎡	7,300万円	322万円	－
2025年第2四半期	20㎡	1,400万円	231万円	－
2025年第2四半期	25㎡	1,700万円	225万円	－
2025年第1四半期	70㎡	9,000万円	425万円	5m
2025年第1四半期	70㎡	120,000万円	5667万円	25m
2025年第1四半期	50㎡	2,200万円	145万円	3.2m
2025年第1四半期	185㎡	19,000万円	340万円	2.9m
2025年第1四半期	25㎡	4,200万円	555万円	－
2025年第1四半期	20㎡	3,000万円	496万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第1四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2025年第1四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2025年第1四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2025年第1四半期	35㎡	3,100万円	293万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第1四半期	40㎡	5,400万円	446万円	－
2025年第1四半期	310㎡	33,000万円	352万円	4m
2025年第1四半期	40㎡	9,100万円	752万円	－
2025年第1四半期	100㎡	32,000万円	1058万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第1四半期	55㎡	13,000万円	781万円	－
2025年第1四半期	45㎡	9,000万円	661万円	－
2025年第1四半期	85㎡	5,300万円	206万円	－
2025年第1四半期	65㎡	7,000万円	356万円	－
2025年第1四半期	55㎡	10,000万円	601万円	－
2025年第1四半期	35㎡	3,100万円	293万円	－
2025年第1四半期	35㎡	1,600万円	151万円	－
2025年第1四半期	45㎡	4,800万円	353万円	－
2025年第1四半期	45㎡	5,700万円	419万円	－
2025年第1四半期	55㎡	5,300万円	319万円	－
2025年第1四半期	60㎡	9,400万円	518万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2025年第1四半期	20㎡	1,600万円	264万円	－
2025年第1四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2025年第1四半期	60㎡	13,000万円	716万円	－
2025年第1四半期	65㎡	14,000万円	712万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2024年第4四半期	50㎡	8,700万円	575万円	－
2024年第4四半期	60㎡	9,900万円	545万円	4.3m
2024年第4四半期	25㎡	3,900万円	516万円	－
2024年第4四半期	55㎡	4,200万円	252万円	4m
2024年第4四半期	290㎡	22,000万円	251万円	4.4m
2024年第4四半期	65㎡	22,000万円	1119万円	4m
2024年第4四半期	185㎡	73,000万円	1305万円	8m
2024年第4四半期	185㎡	28,000万円	500万円	4.4m
2024年第4四半期	40㎡	4,300万円	355万円	18m
2024年第4四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2024年第4四半期	45㎡	6,400万円	470万円	－
2024年第4四半期	30㎡	3,600万円	397万円	－
2024年第4四半期	40㎡	5,400万円	446万円	－
2024年第4四半期	55㎡	5,500万円	331万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第4四半期	240㎡	27,000万円	372万円	4m
2024年第4四半期	60㎡	13,000万円	716万円	－
2024年第4四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2024年第4四半期	80㎡	17,000万円	703万円	－
2024年第4四半期	55㎡	8,100万円	487万円	4.2m
2024年第4四半期	15㎡	850万円	187万円	－
2024年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2024年第4四半期	45㎡	5,400万円	397万円	－
2024年第4四半期	55㎡	9,900万円	595万円	－
2024年第4四半期	40㎡	7,300万円	603万円	－
2024年第4四半期	60㎡	4,800万円	264万円	－
2024年第4四半期	30㎡	1,800万円	198万円	－
2024年第3四半期	140㎡	88,000万円	2078万円	14.6m
2024年第3四半期	210㎡	59,000万円	929万円	5m
2024年第3四半期	45㎡	2,000万円	147万円	1m
2024年第3四半期	70㎡	10,000万円	472万円	4m
2024年第3四半期	50㎡	5,400万円	357万円	－
2024年第3四半期	15㎡	900万円	198万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第3四半期	20㎡	1,500万円	248万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第3四半期	20㎡	3,000万円	496万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第3四半期	95㎡	11,000万円	383万円	4.4m
2024年第3四半期	250㎡	42,000万円	555万円	7.3m
2024年第3四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2024年第3四半期	65㎡	13,000万円	661万円	－
2024年第3四半期	35㎡	3,900万円	368万円	－
2024年第3四半期	40㎡	7,800万円	645万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2024年第3四半期	65㎡	12,000万円	610万円	－
2024年第3四半期	45㎡	7,000万円	514万円	5.1m
2024年第3四半期	70㎡	15,000万円	708万円	－
2024年第3四半期	55㎡	8,500万円	511万円	－
2024年第3四半期	60㎡	11,000万円	606万円	－
2024年第2四半期	220㎡	40,000万円	601万円	5m
2024年第2四半期	175㎡	30,000万円	567万円	3.7m
2024年第2四半期	85㎡	7,200万円	280万円	4m
2024年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第2四半期	45㎡	3,500万円	257万円	－
2024年第2四半期	35㎡	3,900万円	368万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,600万円	476万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,600万円	476万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第2四半期	135㎡	13,000万円	318万円	－
2024年第2四半期	45㎡	5,900万円	433万円	4.3m
2024年第2四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2024年第2四半期	55㎡	9,300万円	559万円	－
2024年第2四半期	50㎡	7,900万円	522万円	3.3m
2024年第2四半期	50㎡	6,000万円	397万円	－
2024年第2四半期	55㎡	4,600万円	277万円	－
2024年第2四半期	70㎡	11,000万円	520万円	4m
2024年第2四半期	40㎡	1,700万円	141万円	－
2024年第2四半期	40㎡	5,000万円	413万円	－
2024年第2四半期	30㎡	1,300万円	143万円	－
2024年第2四半期	55㎡	1,900万円	114万円	－
2024年第2四半期	30㎡	2,900万円	320万円	－
2024年第1四半期	175㎡	22,000万円	416万円	5m
2024年第1四半期	195㎡	26,000万円	441万円	4.3m
2024年第1四半期	65㎡	20,000万円	1017万円	4m
2024年第1四半期	175㎡	18,000万円	340万円	5m
2024年第1四半期	55㎡	4,800万円	289万円	－
2024年第1四半期	30㎡	2,800万円	309万円	－
2024年第1四半期	30㎡	3,500万円	386万円	－
2024年第1四半期	85㎡	9,300万円	362万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第1四半期	45㎡	3,300万円	242万円	－
2024年第1四半期	80㎡	7,700万円	318万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2024年第1四半期	40㎡	4,200万円	347万円	－
2024年第1四半期	40㎡	2,500万円	207万円	－
2024年第1四半期	30㎡	3,000万円	331万円	－
2024年第1四半期	40㎡	1,400万円	116万円	－
2024年第1四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第1四半期	40㎡	3,900万円	322万円	－
2023年第4四半期	40㎡	3,600万円	298万円	3.6m
2023年第4四半期	70㎡	35,000万円	1653万円	25m
2023年第4四半期	35㎡	10,000万円	945万円	8m
2023年第4四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2023年第4四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2023年第4四半期	40㎡	4,900万円	405万円	－
2023年第4四半期	175㎡	6,800万円	128万円	－
2023年第4四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2023年第4四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
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2023年第4四半期	15㎡	800万円	176万円	－
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2023年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
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2023年第3四半期	50㎡	6,000万円	397万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
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2022年第4四半期	25㎡	1,500万円	198万円	－
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2022年第3四半期	45㎡	4,400万円	323万円	－
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2022年第3四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
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2022年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
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2022年第2四半期	150㎡	31,000万円	683万円	40m
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2022年第2四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2022年第2四半期	60㎡	4,500万円	248万円	－
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2022年第2四半期	30㎡	3,100万円	342万円	－
2022年第2四半期	30㎡	2,700万円	298万円	－
2022年第2四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
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2022年第2四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2022年第2四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2022年第2四半期	15㎡	1,400万円	309万円	－
2022年第2四半期	30㎡	3,600万円	397万円	－
2022年第2四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
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2022年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
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2022年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
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2022年第1四半期	25㎡	3,600万円	476万円	－
2022年第1四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2022年第1四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2022年第1四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2022年第1四半期	60㎡	8,600万円	474万円	4m
2022年第1四半期	125㎡	5,600万円	148万円	3.3m
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2022年第1四半期	25㎡	1,500万円	198万円	－
2022年第1四半期	45㎡	3,300万円	242万円	－
2022年第1四半期	25㎡	1,600万円	212万円	－
2021年第4四半期	25㎡	3,400万円	450万円	－
2021年第4四半期	65㎡	7,400万円	376万円	4m
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2021年第4四半期	75㎡	31,000万円	1366万円	28m
2021年第4四半期	65㎡	6,400万円	326万円	4m
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2021年第4四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
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2021年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
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2021年第3四半期	20㎡	800万円	132万円	－
2021年第3四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2021年第3四半期	60㎡	3,400万円	187万円	－
2021年第3四半期	25㎡	1,700万円	225万円	－