物件概要
| 物件種別 | 中古一戸建て |
| 所在地 | 市川市新浜 |
| 交通 | 行徳駅 13分 |
| 価格 | 4,780万円 |
| 間取り | 4LDK |
| 建物面積 | 92.94㎡ |
| 土地面積 | 100.27㎡ |
| 築年数 | 23年8ヶ月 |
| 構造 | 木造 |
| 情報更新日 | 2026-07-30 |
AI 投資評価サマリー
総合評価グレードD
現況賃貸利回り1.7%
建替え利回り3.4%
築年数23年
再建築要確認
写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）
リスク・確認事項
確認済み（問題なし）
駐車スペースあり
要確認事項
再建築可否 — 現地・役所確認推奨
現況賃貸プラン
| 月額賃料（想定） | 6.9万円/月 |
| 年間賃料収入 | 82.8万円/年 |
| 経費（15%） | ▲ 12.4万円/年 |
| 実質収入 | 70.4万円/年 |
| 月次返済（想定） | ▲ 11.2万円/月 |
| 表面利回り | 1.7% |
現状賃貸では投資効率が低い。築23年の1K、解体再建を検討推奨。
建替えプランシミュレーション
3階建 軽量鉄骨造 / 1K×3 + 1LDK×1
| 階 | 用途・間取り | 面積 | 月額賃料 |
|---|---|---|---|
| 3F | 1K | — | 6.5万円/月 |
| 2F | 1K | — | 6.5万円/月 |
| 1F | 1K | — | 6.5万円/月 |
| 0F | 1LDK | — | 10.0万円/月 |
建築費（想定）5,054万円
総投資額10,299万円
月額賃料（想定）29.5万円/月
建替え後利回り3.4%
解体再建でも利回り3.4%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。
周辺取引データ （国土交通省 不動産情報ライブラリ）
🟢 新浜エリア
（市川市 内、過去5年間）
活発
取引件数：59件 | 月平均 1.0件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです
坪単価相場（成約事例）
最低46万円
→
中央値174万円
→
最高331万円
当物件の坪単価：157.6万円
→ 相場比 -9.4%（割安）
四半期別 坪単価推移
| 時期 | 件数 | 中央値 | 範囲（万円/坪） |
|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 2件 | 270万円 | 170〜270 |
| 2025年第4四半期 | 6件 | 243万円 | 94〜285 |
| 2025年第3四半期 | 10件 | 192万円 | 161〜279 |
| 2025年第2四半期 | 8件 | 218万円 | 100〜331 |
| 2025年第1四半期 | 6件 | 171万円 | 46〜331 |
| 2024年第4四半期 | 1件 | 270万円 | 270〜270 |
| 2024年第3四半期 | 5件 | 152万円 | 132〜267 |
| 2024年第2四半期 | 3件 | 152万円 | 144〜159 |
| 2024年第1四半期 | 1件 | 116万円 | 116〜116 |
| 2023年第4四半期 | 4件 | 174万円 | 66〜275 |
| 2023年第1四半期 | 2件 | 178万円 | 116〜178 |
| 2022年第3四半期 | 4件 | 142万円 | 99〜176 |
| 2022年第2四半期 | 1件 | 150万円 | 150〜150 |
| 2022年第1四半期 | 4件 | 171万円 | 127〜182 |
| 2021年第4四半期 | 2件 | 84万円 | 81〜84 |
成約明細
| 取引時点 | 面積 | 価格 | 坪単価 | 前面道路 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 65㎡ | 5,300万円 | 270万円 | 6m |
| 2026年第1四半期 | 70㎡ | 3,600万円 | 170万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 110㎡ | 8,100万円 | 243万円 | 6m |
| 2025年第4四半期 | 130㎡ | 7,200万円 | 183万円 | 6.1m |
| 2025年第4四半期 | 65㎡ | 5,600万円 | 285万円 | 6m |
| 2025年第4四半期 | 50㎡ | 1,700万円 | 112万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 70㎡ | 5,600万円 | 264万円 | 6m |
| 2025年第4四半期 | 60㎡ | 1,700万円 | 94万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 70㎡ | 5,900万円 | 279万円 | 6m |
| 2025年第3四半期 | 100㎡ | 5,500万円 | 182万円 | 5.9m |
| 2025年第3四半期 | 115㎡ | 5,600万円 | 161万円 | 9.2m |
| 2025年第3四半期 | 110㎡ | 6,200万円 | 186万円 | 5.9m |
| 2025年第3四半期 | 105㎡ | 6,200万円 | 195万円 | 5.9m |
| 2025年第3四半期 | 105㎡ | 6,200万円 | 195万円 | 6m |
| 2025年第3四半期 | 105㎡ | 6,100万円 | 192万円 | 6m |
| 2025年第3四半期 | 110㎡ | 8,300万円 | 249万円 | 6m |
| 2025年第3四半期 | 130㎡ | 7,000万円 | 178万円 | 6m |
| 2025年第3四半期 | 100㎡ | 5,500万円 | 182万円 | 6m |
| 2025年第2四半期 | 80㎡ | 2,500万円 | 103万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 90㎡ | 5,700万円 | 209万円 | 6m |
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全59件
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）
立地情報
行徳駅 13分
AI による物件分析
現状賃貸では投資効率が低い。築23年の1K、解体再建を検討推奨。
分析: GPT-4o | 2026-07-30
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