流山市東初石４丁目 5LDK 4,480万円利回り1.5% 築25年中古一戸建て投資

流山市東初石４丁目

初石駅 8分

再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

4,480万円 5LDK 建物115.1㎡土地171.94㎡

総合評価：要注意（C） | 賃貸利回り：1.5% | 建替え利回り：3.9%

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	流山市東初石４丁目
交通	初石駅 8分
価格	4,480万円
間取り	5LDK
建物面積	115.1㎡
土地面積	171.94㎡
築年数	25年7ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

総合評価グレード要注意（C）

現況賃貸利回り1.5%

建替え利回り3.9%

築年数25年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	5.5万円/月
年間賃料収入	66.0万円/年
経費（15%）	▲ 9.9万円/年
実質収入	56.1万円/年
月次返済（想定）	▲ 10.5万円/月
表面利回り	1.5%

現状賃貸では投資効率が低い。築25年の1K、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×5 + 1LDK×2

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	5.5万円/月
2F	1K	—	5.5万円/月
1F	1K	—	5.5万円/月
0F	1LDK	—	8.5万円/月

建築費（想定）8,666万円

総投資額13,722万円

月額賃料（想定）44.5万円/月

建替え後利回り3.9%

解体再建でも利回り3.9%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 東初石エリア （流山市内、過去5年間）活発

取引件数：170件 | 月平均 2.8件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低7万円 → 中央値99万円 → 最高216万円

当物件の坪単価：86.1万円 → 相場比 -13.0%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	7件	90万円	55〜126
2025年第3四半期	15件	93万円	22〜181
2025年第2四半期	8件	165万円	110〜216
2025年第1四半期	13件	107万円	48〜165
2024年第4四半期	6件	102万円	23〜178
2024年第3四半期	6件	99万円	55〜184
2024年第2四半期	4件	91万円	57〜140
2024年第1四半期	13件	103万円	7〜179
2023年第4四半期	6件	94万円	35〜128
2023年第3四半期	12件	79万円	30〜132
2023年第2四半期	9件	88万円	16〜150
2023年第1四半期	9件	104万円	33〜122
2022年第4四半期	11件	113万円	47〜143
2022年第3四半期	11件	101万円	77〜162
2022年第2四半期	9件	91万円	37〜122
2022年第1四半期	12件	75万円	26〜118
2021年第4四半期	7件	92万円	43〜124
2021年第3四半期	12件	112万円	42〜132

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	140㎡	3,800万円	90万円	15m
2025年第4四半期	115㎡	4,400万円	126万円	12m
2025年第4四半期	175㎡	4,800万円	91万円	4.5m
2025年第4四半期	85㎡	2,300万円	89万円	－
2025年第4四半期	265㎡	4,400万円	55万円	－
2025年第4四半期	200㎡	4,500万円	74万円	4m
2025年第4四半期	120㎡	4,200万円	116万円	6m
2025年第3四半期	330㎡	6,500万円	65万円	4m
2025年第3四半期	160㎡	4,500万円	93万円	6m
2025年第3四半期	75㎡	550万円	24万円	4m
2025年第3四半期	70㎡	3,400万円	161万円	－
2025年第3四半期	75㎡	1,400万円	62万円	－
2025年第3四半期	75㎡	4,100万円	181万円	－
2025年第3四半期	75㎡	2,100万円	93万円	－
2025年第3四半期	80㎡	530万円	22万円	－
2025年第3四半期	65㎡	2,100万円	107万円	－
2025年第3四半期	115㎡	4,400万円	126万円	10m
2025年第3四半期	145㎡	3,800万円	87万円	12.2m
2025年第3四半期	165㎡	4,500万円	90万円	6m
2025年第3四半期	110㎡	3,800万円	114万円	4.5m
2025年第3四半期	80㎡	4,100万円	169万円	－
2025年第3四半期	80㎡	3,200万円	132万円	－
2025年第2四半期	115㎡	7,500万円	216万円	－
2025年第2四半期	75㎡	3,200万円	141万円	－
2025年第2四半期	65㎡	3,500万円	178万円	－
2025年第2四半期	120㎡	4,000万円	110万円	5m
2025年第2四半期	85㎡	3,500万円	136万円	－
2025年第2四半期	70㎡	3,500万円	165万円	－
2025年第2四半期	75㎡	3,200万円	141万円	－
2025年第2四半期	105㎡	5,400万円	170万円	8.2m
2025年第1四半期	110㎡	4,200万円	126万円	12m
2025年第1四半期	120㎡	1,800万円	50万円	5m
2025年第1四半期	210㎡	5,000万円	79万円	2.7m
2025年第1四半期	100㎡	3,700万円	122万円	4m
2025年第1四半期	100㎡	3,900万円	129万円	4m
2025年第1四半期	330㎡	7,500万円	75万円	10.6m
2025年第1四半期	100㎡	3,900万円	129万円	4m
2025年第1四半期	130㎡	1,900万円	48万円	6m
2025年第1四半期	210㎡	4,200万円	66万円	4.5m
2025年第1四半期	70㎡	3,500万円	165万円	－
2025年第1四半期	80㎡	2,600万円	107万円	－
2025年第1四半期	135㎡	4,400万円	108万円	6m
2025年第1四半期	80㎡	2,200万円	91万円	－
2024年第4四半期	190㎡	1,300万円	23万円	6m
2024年第4四半期	65㎡	3,500万円	178万円	－
2024年第4四半期	150㎡	2,500万円	55万円	4m
2024年第4四半期	80㎡	3,900万円	161万円	4m
2024年第4四半期	360㎡	9,300万円	85万円	6.4m
2024年第4四半期	55㎡	1,700万円	102万円	－
2024年第3四半期	140㎡	7,800万円	184万円	8m
2024年第3四半期	115㎡	2,300万円	66万円	6m
2024年第3四半期	130㎡	2,200万円	56万円	－
2024年第3四半期	100㎡	3,000万円	99万円	－
2024年第3四半期	150㎡	2,500万円	55万円	4.5m
2024年第3四半期	90㎡	3,600万円	132万円	－
2024年第2四半期	240㎡	5,500万円	76万円	6.4m
2024年第2四半期	85㎡	3,600万円	140万円	－
2024年第2四半期	175㎡	4,800万円	91万円	4.5m
2024年第2四半期	75㎡	1,300万円	57万円	－
2024年第1四半期	140㎡	7,300万円	172万円	6m
2024年第1四半期	135㎡	7,300万円	179万円	6m
2024年第1四半期	185㎡	400万円	7万円	6m
2024年第1四半期	105㎡	2,500万円	79万円	4.5m
2024年第1四半期	200㎡	3,400万円	56万円	8m
2024年第1四半期	75㎡	3,000万円	132万円	－
2024年第1四半期	75㎡	2,300万円	101万円	－
2024年第1四半期	80㎡	2,500万円	103万円	－
2024年第1四半期	85㎡	2,000万円	78万円	－
2024年第1四半期	105㎡	3,900万円	123万円	－
2024年第1四半期	80㎡	2,500万円	103万円	－
2024年第1四半期	140㎡	5,000万円	118万円	－
2024年第1四半期	90㎡	3,400万円	125万円	－
2023年第4四半期	210㎡	3,600万円	57万円	4.4m
2023年第4四半期	150㎡	5,800万円	128万円	5m
2023年第4四半期	130㎡	3,700万円	94万円	4.3m
2023年第4四半期	70㎡	2,000万円	94万円	－
2023年第4四半期	85㎡	2,800万円	109万円	－
2023年第4四半期	75㎡	800万円	35万円	－
2023年第3四半期	80㎡	3,200万円	132万円	－
2023年第3四半期	85㎡	1,900万円	74万円	－
2023年第3四半期	80㎡	3,000万円	124万円	－
2023年第3四半期	90㎡	900万円	33万円	－
2023年第3四半期	110㎡	1,400万円	42万円	3.6m
2023年第3四半期	115㎡	3,500万円	101万円	4m
2023年第3四半期	120㎡	3,900万円	107万円	11.6m
2023年第3四半期	620㎡	6,600万円	35万円	－
2023年第3四半期	400㎡	3,600万円	30万円	－
2023年第3四半期	1700㎡	38,000万円	74万円	6.2m
2023年第3四半期	80㎡	1,900万円	79万円	－
2023年第3四半期	90㎡	2,800万円	103万円	－
2023年第2四半期	200㎡	3,200万円	53万円	4m
2023年第2四半期	75㎡	3,400万円	150万円	4m
2023年第2四半期	165㎡	4,400万円	88万円	5.8m
2023年第2四半期	115㎡	570万円	16万円	4m
2023年第2四半期	200㎡	3,600万円	60万円	5.3m
2023年第2四半期	135㎡	4,300万円	105万円	6m
2023年第2四半期	110㎡	2,500万円	75万円	4m
2023年第2四半期	75㎡	3,400万円	150万円	－
2023年第2四半期	85㎡	3,400万円	132万円	－
2023年第1四半期	270㎡	3,300万円	40万円	12m
2023年第1四半期	230㎡	4,900万円	70万円	4m
2023年第1四半期	95㎡	3,500万円	122万円	4m
2023年第1四半期	75㎡	2,500万円	110万円	－
2023年第1四半期	90㎡	3,200万円	118万円	－
2023年第1四半期	90㎡	900万円	33万円	－
2023年第1四半期	70㎡	2,200万円	104万円	－
2023年第1四半期	80㎡	2,500万円	103万円	－
2023年第1四半期	70㎡	2,500万円	118万円	－
2022年第4四半期	85㎡	1,300万円	51万円	－
2022年第4四半期	110㎡	4,700万円	141万円	5m
2022年第4四半期	130㎡	3,300万円	84万円	4m
2022年第4四半期	230㎡	3,300万円	47万円	6m
2022年第4四半期	75㎡	1,300万円	57万円	－
2022年第4四半期	60㎡	2,600万円	143万円	－
2022年第4四半期	70㎡	2,900万円	137万円	－
2022年第4四半期	85㎡	2,900万円	113万円	－
2022年第4四半期	85㎡	3,200万円	124万円	－
2022年第4四半期	80㎡	2,400万円	99万円	－
2022年第4四半期	65㎡	2,600万円	132万円	－
2022年第3四半期	135㎡	4,300万円	105万円	12m
2022年第3四半期	145㎡	4,000万円	91万円	6m
2022年第3四半期	125㎡	2,900万円	77万円	6.1m
2022年第3四半期	100㎡	4,900万円	162万円	6.1m
2022年第3四半期	75㎡	2,300万円	101万円	－
2022年第3四半期	75㎡	2,600万円	115万円	－
2022年第3四半期	70㎡	1,700万円	80万円	－
2022年第3四半期	80㎡	2,600万円	107万円	－
2022年第3四半期	80㎡	2,300万円	95万円	－
2022年第3四半期	80㎡	2,300万円	95万円	－
2022年第3四半期	115㎡	4,100万円	118万円	－
2022年第2四半期	145㎡	4,000万円	91万円	5.1m
2022年第2四半期	90㎡	2,900万円	107万円	－
2022年第2四半期	100㎡	3,300万円	109万円	－
2022年第2四半期	95㎡	3,500万円	122万円	6m
2022年第2四半期	75㎡	850万円	37万円	－
2022年第2四半期	90㎡	1,600万円	59万円	6m
2022年第2四半期	160㎡	5,400万円	112万円	4m
2022年第2四半期	90㎡	2,000万円	73万円	－
2022年第2四半期	70㎡	850万円	40万円	－
2022年第1四半期	135㎡	3,700万円	91万円	6m
2022年第1四半期	190㎡	2,200万円	38万円	6m
2022年第1四半期	230㎡	5,200万円	75万円	6.1m
2022年第1四半期	145㎡	4,000万円	91万円	4m
2022年第1四半期	120㎡	4,300万円	118万円	6m
2022年第1四半期	120㎡	950万円	26万円	44m
2022年第1四半期	75㎡	1,600万円	71万円	－
2022年第1四半期	95㎡	1,800万円	63万円	4.5m
2022年第1四半期	75㎡	1,100万円	48万円	－
2022年第1四半期	95㎡	2,000万円	70万円	－
2022年第1四半期	150㎡	3,700万円	82万円	6m
2022年第1四半期	75㎡	2,200万円	97万円	－
2021年第4四半期	95㎡	1,300万円	45万円	6m
2021年第4四半期	80㎡	3,000万円	124万円	－
2021年第4四半期	90㎡	2,500万円	92万円	－
2021年第4四半期	145㎡	1,900万円	43万円	4m
2021年第4四半期	105㎡	3,400万円	107万円	4m
2021年第4四半期	85㎡	1,600万円	62万円	－
2021年第4四半期	80㎡	2,500万円	103万円	－
2021年第3四半期	320㎡	8,500万円	88万円	9.7m
2021年第3四半期	135㎡	1,700万円	42万円	12m
2021年第3四半期	135㎡	5,200万円	127万円	7.5m
2021年第3四半期	135㎡	5,200万円	127万円	6m
2021年第3四半期	180㎡	2,700万円	50万円	6m
2021年第3四半期	115㎡	3,100万円	89万円	6m
2021年第3四半期	135㎡	4,200万円	103万円	5m
2021年第3四半期	90㎡	3,600万円	132万円	4.5m
2021年第3四半期	65㎡	2,500万円	127万円	－
2021年第3四半期	80㎡	2,600万円	107万円	－
2021年第3四半期	70㎡	2,500万円	118万円	－
2021年第3四半期	80㎡	2,700万円	112万円	－