船橋市上山町３丁目 3LDK 4,730万円利回り1.9% 築17年中古一戸建て投資

船橋市上山町３丁目

馬込沢駅 13分

再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

4,730万円 3LDK 建物111.21㎡土地234.71㎡

総合評価：標準（B） | 賃貸利回り：1.9% | 建替え利回り：5.3%

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	船橋市上山町３丁目
交通	馬込沢駅 13分
価格	4,730万円
間取り	3LDK
建物面積	111.21㎡
土地面積	234.71㎡
築年数	17年4ヶ月
構造	RC造
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

総合評価グレード標準（B）

現況賃貸利回り1.9%

建替え利回り5.3%

築年数17年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	7.3万円/月
年間賃料収入	87.6万円/年
経費（15%）	▲ 13.1万円/年
実質収入	74.5万円/年
月次返済（想定）	▲ 11.1万円/月
表面利回り	1.9%

現状賃貸では投資効率が低い。築17年の1K、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×7 + 1LDK×3

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	6.5万円/月
2F	1K	—	6.5万円/月
1F	1K	—	6.5万円/月
0F	1LDK	—	10.0万円/月

建築費（想定）11,829万円

総投資額17,115万円

月額賃料（想定）75.5万円/月

建替え後利回り5.3%

解体再建で標準利回り5.3%。解体556万+建築11829万のコストが回収できるか要検討。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 上山町エリア （船橋市内、過去5年間）活発

取引件数：138件 | 月平均 2.3件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低5万円 → 中央値86万円 → 最高157万円

当物件の坪単価：66.6万円 → 相場比 -22.6%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	4件	60万円	35〜92
2025年第3四半期	13件	83万円	19〜140
2025年第2四半期	4件	53万円	35〜143
2025年第1四半期	11件	91万円	28〜152
2024年第4四半期	4件	141万円	99〜149
2024年第3四半期	7件	111万円	44〜132
2024年第2四半期	7件	88万円	12〜136
2024年第1四半期	8件	144万円	40〜157
2023年第4四半期	7件	88万円	37〜156
2023年第3四半期	9件	66万円	5〜149
2023年第2四半期	9件	116万円	13〜132
2023年第1四半期	9件	95万円	29〜139
2022年第4四半期	5件	82万円	43〜144
2022年第3四半期	9件	52万円	6〜98
2022年第2四半期	9件	106万円	30〜141
2022年第1四半期	10件	66万円	26〜121
2021年第4四半期	8件	113万円	34〜129
2021年第3四半期	5件	121万円	44〜141

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	1000㎡	18,000万円	60万円	7.5m
2025年第4四半期	210㎡	2,700万円	43万円	4.5m
2025年第4四半期	140㎡	1,500万円	35万円	4m
2025年第4四半期	130㎡	3,600万円	92万円	4m
2025年第3四半期	260㎡	4,500万円	57万円	7.5m
2025年第3四半期	150㎡	2,900万円	64万円	5m
2025年第3四半期	75㎡	2,900万円	128万円	－
2025年第3四半期	250㎡	2,700万円	36万円	4m
2025年第3四半期	110㎡	3,500万円	105万円	6m
2025年第3四半期	165㎡	4,200万円	84万円	7.8m
2025年第3四半期	1900㎡	11,000万円	19万円	6m
2025年第3四半期	160㎡	1,900万円	39万円	4.4m
2025年第3四半期	1900㎡	18,000万円	31万円	6m
2025年第3四半期	120㎡	3,000万円	83万円	5m
2025年第3四半期	120㎡	3,000万円	83万円	5m
2025年第3四半期	85㎡	3,600万円	140万円	－
2025年第3四半期	100㎡	2,600万円	86万円	4.5m
2025年第2四半期	140㎡	1,500万円	35万円	5m
2025年第2四半期	150㎡	6,500万円	143万円	6m
2025年第2四半期	175㎡	2,000万円	38万円	4.5m
2025年第2四半期	100㎡	1,600万円	53万円	－
2025年第1四半期	160㎡	4,800万円	99万円	4.5m
2025年第1四半期	230㎡	5,300万円	76万円	3.9m
2025年第1四半期	125㎡	2,500万円	66万円	5m
2025年第1四半期	280㎡	3,300万円	39万円	4m
2025年第1四半期	85㎡	3,900万円	152万円	－
2025年第1四半期	90㎡	750万円	28万円	4m
2025年第1四半期	105㎡	2,900万円	91万円	4m
2025年第1四半期	125㎡	3,800万円	101万円	－
2025年第1四半期	90㎡	3,900万円	143万円	－
2025年第1四半期	105㎡	2,900万円	91万円	4m
2025年第1四半期	85㎡	3,600万円	140万円	－
2024年第4四半期	115㎡	3,800万円	109万円	5.2m
2024年第4四半期	75㎡	3,200万円	141万円	－
2024年第4四半期	130㎡	3,900万円	99万円	6m
2024年第4四半期	80㎡	3,600万円	149万円	－
2024年第3四半期	590㎡	7,900万円	44万円	6m
2024年第3四半期	105㎡	3,800万円	120万円	3.4m
2024年第3四半期	110㎡	3,700万円	111万円	4m
2024年第3四半期	125㎡	3,800万円	101万円	4m
2024年第3四半期	80㎡	3,200万円	132万円	－
2024年第3四半期	100㎡	1,800万円	60万円	－
2024年第3四半期	125㎡	4,400万円	116万円	－
2024年第2四半期	160㎡	600万円	12万円	4.5m
2024年第2四半期	100㎡	2,200万円	73万円	6m
2024年第2四半期	230㎡	3,800万円	55万円	4m
2024年第2四半期	75㎡	2,100万円	93万円	－
2024年第2四半期	120㎡	3,200万円	88万円	8.4m
2024年第2四半期	90㎡	3,700万円	136万円	－
2024年第2四半期	85㎡	3,300万円	128万円	－
2024年第1四半期	115㎡	5,000万円	144万円	6m
2024年第1四半期	80㎡	3,800万円	157万円	－
2024年第1四半期	150㎡	7,100万円	156万円	6.5m
2024年第1四半期	150㎡	2,900万円	64万円	6.1m
2024年第1四半期	190㎡	2,300万円	40万円	6m
2024年第1四半期	155㎡	2,900万円	62万円	6m
2024年第1四半期	135㎡	3,800万円	93万円	6m
2024年第1四半期	85㎡	3,800万円	148万円	－
2023年第4四半期	110㎡	5,200万円	156万円	4.5m
2023年第4四半期	120㎡	3,200万円	88万円	4m
2023年第4四半期	110㎡	4,500万円	135万円	6m
2023年第4四半期	80㎡	3,600万円	149万円	－
2023年第4四半期	65㎡	1,300万円	66万円	－
2023年第4四半期	150㎡	1,700万円	37万円	6m
2023年第4四半期	260㎡	3,300万円	42万円	6m
2023年第3四半期	80㎡	3,600万円	149万円	4m
2023年第3四半期	125㎡	1,700万円	45万円	4.5m
2023年第3四半期	75㎡	3,200万円	141万円	－
2023年第3四半期	140㎡	1,400万円	33万円	4m
2023年第3四半期	180㎡	2,100万円	39万円	4.8m
2023年第3四半期	120㎡	2,400万円	66万円	4.3m
2023年第3四半期	380㎡	600万円	5万円	10m
2023年第3四半期	85㎡	3,600万円	140万円	－
2023年第3四半期	80㎡	3,200万円	132万円	－
2023年第2四半期	120㎡	4,200万円	116万円	5m
2023年第2四半期	110㎡	4,300万円	129万円	－
2023年第2四半期	95㎡	1,500万円	52万円	－
2023年第2四半期	240㎡	2,100万円	29万円	2.8m
2023年第2四半期	140㎡	550万円	13万円	4m
2023年第2四半期	120㎡	2,800万円	77万円	5m
2023年第2四半期	115㎡	4,300万円	124万円	－
2023年第2四半期	115㎡	4,300万円	124万円	－
2023年第2四半期	85㎡	3,400万円	132万円	－
2023年第1四半期	130㎡	1,300万円	33万円	－
2023年第1四半期	105㎡	4,400万円	139万円	6m
2023年第1四半期	135㎡	4,400万円	108万円	6m
2023年第1四半期	110㎡	4,400万円	132万円	6.2m
2023年第1四半期	115㎡	2,100万円	60万円	5m
2023年第1四半期	105㎡	2,000万円	63万円	4m
2023年第1四半期	150㎡	4,300万円	95万円	8.2m
2023年第1四半期	240㎡	2,100万円	29万円	3.3m
2023年第1四半期	80㎡	3,200万円	132万円	－
2022年第4四半期	85㎡	3,700万円	144万円	－
2022年第4四半期	145㎡	1,900万円	43万円	6m
2022年第4四半期	145㎡	3,600万円	82万円	6.4m
2022年第4四半期	90㎡	3,700万円	136万円	－
2022年第4四半期	105㎡	2,600万円	82万円	5m
2022年第3四半期	120㎡	410万円	11万円	5m
2022年第3四半期	300㎡	560万円	6万円	3.3m
2022年第3四半期	125㎡	3,700万円	98万円	4.3m
2022年第3四半期	160㎡	2,500万円	52万円	4m
2022年第3四半期	230㎡	2,700万円	39万円	3.6m
2022年第3四半期	100㎡	480万円	16万円	44m
2022年第3四半期	200㎡	4,300万円	71万円	6.1m
2022年第3四半期	120㎡	2,400万円	66万円	3.3m
2022年第3四半期	105㎡	2,700万円	85万円	4m
2022年第2四半期	115㎡	1,300万円	37万円	－
2022年第2四半期	70㎡	2,300万円	109万円	－
2022年第2四半期	100㎡	3,200万円	106万円	4m
2022年第2四半期	115㎡	3,800万円	109万円	6m
2022年第2四半期	400㎡	3,600万円	30万円	10m
2022年第2四半期	130㎡	2,700万円	69万円	4m
2022年第2四半期	135㎡	3,300万円	81万円	4.6m
2022年第2四半期	70㎡	2,300万円	109万円	－
2022年第2四半期	80㎡	3,400万円	141万円	－
2022年第1四半期	55㎡	870万円	52万円	10m
2022年第1四半期	350㎡	2,700万円	26万円	2.9m
2022年第1四半期	70㎡	1,400万円	66万円	－
2022年第1四半期	115㎡	1,500万円	43万円	6m
2022年第1四半期	175㎡	6,400万円	121万円	6m
2022年第1四半期	110㎡	3,400万円	102万円	4m
2022年第1四半期	85㎡	2,500万円	97万円	－
2022年第1四半期	75㎡	1,400万円	62万円	－
2022年第1四半期	140㎡	2,500万円	59万円	5m
2022年第1四半期	105㎡	2,600万円	82万円	4m
2021年第4四半期	500㎡	5,100万円	34万円	4.5m
2021年第4四半期	110㎡	3,600万円	108万円	66m
2021年第4四半期	130㎡	4,300万円	109万円	6m
2021年第4四半期	115㎡	4,200万円	121万円	6m
2021年第4四半期	120㎡	4,100万円	113万円	6m
2021年第4四半期	75㎡	1,500万円	66万円	－
2021年第4四半期	90㎡	3,500万円	129万円	－
2021年第4四半期	110㎡	3,800万円	114万円	4.9m
2021年第3四半期	70㎡	1,400万円	66万円	－
2021年第3四半期	85㎡	3,300万円	128万円	－
2021年第3四半期	80㎡	3,400万円	141万円	－
2021年第3四半期	105㎡	1,400万円	44万円	4.5m
2021年第3四半期	90㎡	3,300万円	121万円	－