エクステ東松戸 3LDK 1,980万円利回り8.2% 築32年中古マンション投資

エクステ東松戸

松戸市河原塚 | 東松戸駅 16分

南向き新耐震D級立地

1,980万円 3LDK 86.92㎡坪単価 75万円

評価グレード：優良（A） | 利回り：8.2% | リスクスコア：83/100

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物件概要

物件名	エクステ東松戸
物件種別	中古マンション
所在地	松戸市河原塚
交通	東松戸駅 16分
価格	1,980万円
間取り・専有面積	3LDK 86.92㎡
所在階	5階 / 8階建
築年数	32年3ヶ月
想定賃料	13.5万円/月
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード優良（A）

表面利回り8.2%

実質利回り6.6%

リスクスコア83/100

坪単価75万円

築年数32年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?築32年(-10)

?駅16分(-10)

?南向き(+3)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	13.5万円/月
年間賃料収入	162.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 16.2万円/年
実質賃貸収入	145.8万円/年
月次返済（想定）	▲ 4.6万円/月
表面利回り	8.2%
実質利回り	6.6%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 河原塚エリア （松戸市内、過去5年間）活発

取引件数：111件 | 月平均 1.9件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低14万円 → 中央値76万円 → 最高145万円

当物件の坪単価：75.3万円 → 相場比 -0.9%（相場並）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	2件	76万円	61〜76
2025年第3四半期	8件	94万円	20〜121
2025年第2四半期	11件	78万円	35〜112
2025年第1四半期	2件	115万円	53〜115
2024年第4四半期	4件	66万円	26〜127
2024年第3四半期	5件	76万円	21〜83
2024年第2四半期	6件	84万円	19〜145
2024年第1四半期	7件	85万円	35〜127
2023年第4四半期	8件	59万円	14〜93
2023年第3四半期	5件	53万円	15〜98
2023年第2四半期	5件	94万円	45〜127
2023年第1四半期	9件	96万円	71〜138
2022年第4四半期	5件	74万円	48〜84
2022年第3四半期	7件	61万円	48〜99
2022年第2四半期	2件	137万円	120〜137
2022年第1四半期	13件	72万円	16〜105
2021年第4四半期	7件	74万円	24〜97
2021年第3四半期	5件	66万円	24〜77

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	70㎡	1,600万円	76万円	－
2025年第4四半期	65㎡	1,200万円	61万円	－
2025年第3四半期	60㎡	2,200万円	121万円	－
2025年第3四半期	60㎡	1,700万円	94万円	－
2025年第3四半期	95㎡	1,900万円	66万円	6m
2025年第3四半期	60㎡	1,100万円	61万円	－
2025年第3四半期	105㎡	3,300万円	104万円	6m
2025年第3四半期	110㎡	3,800万円	114万円	6m
2025年第3四半期	125㎡	3,200万円	85万円	5.5m
2025年第3四半期	100㎡	600万円	20万円	2m
2025年第2四半期	95㎡	1,000万円	35万円	6m
2025年第2四半期	85㎡	2,100万円	82万円	－
2025年第2四半期	70㎡	1,500万円	71万円	－
2025年第2四半期	110㎡	2,600万円	78万円	5m
2025年第2四半期	65㎡	1,000万円	51万円	－
2025年第2四半期	105㎡	3,400万円	107万円	4.5m
2025年第2四半期	130㎡	1,800万円	46万円	4.4m
2025年第2四半期	60㎡	1,800万円	99万円	－
2025年第2四半期	70㎡	2,000万円	94万円	－
2025年第2四半期	100㎡	3,400万円	112万円	6m
2025年第2四半期	110㎡	1,600万円	48万円	－
2025年第1四半期	195㎡	3,100万円	53万円	4m
2025年第1四半期	115㎡	4,000万円	115万円	4.5m
2024年第4四半期	150㎡	1,200万円	26万円	4m
2024年第4四半期	140㎡	2,300万円	54万円	5m
2024年第4四半期	60㎡	2,300万円	127万円	－
2024年第4四半期	65㎡	1,300万円	66万円	－
2024年第3四半期	1600㎡	10,000万円	21万円	4.9m
2024年第3四半期	120㎡	3,000万円	83万円	5.5m
2024年第3四半期	65㎡	1,500万円	76万円	－
2024年第3四半期	125㎡	2,900万円	77万円	4.6m
2024年第3四半期	60㎡	1,300万円	72万円	－
2024年第2四半期	115㎡	650万円	19万円	4m
2024年第2四半期	105㎡	2,400万円	76万円	6m
2024年第2四半期	110㎡	2,800万円	84万円	5m
2024年第2四半期	60㎡	1,200万円	66万円	－
2024年第2四半期	130㎡	5,700万円	145万円	5m
2024年第2四半期	110㎡	4,200万円	126万円	－
2024年第1四半期	140㎡	3,600万円	85万円	6m
2024年第1四半期	340㎡	3,600万円	35万円	4.6m
2024年第1四半期	60㎡	2,300万円	127万円	－
2024年第1四半期	60㎡	950万円	52万円	－
2024年第1四半期	65㎡	1,400万円	71万円	－
2024年第1四半期	55㎡	1,700万円	102万円	－
2024年第1四半期	100㎡	3,800万円	126万円	6.8m
2023年第4四半期	240㎡	1,000万円	14万円	5.2m
2023年第4四半期	1400㎡	18,000万円	43万円	5m
2023年第4四半期	155㎡	2,500万円	53万円	6m
2023年第4四半期	150㎡	2,500万円	55万円	6m
2023年第4四半期	55㎡	1,000万円	60万円	－
2023年第4四半期	90㎡	1,600万円	59万円	－
2023年第4四半期	155㎡	4,000万円	85万円	4.5m
2023年第4四半期	85㎡	2,400万円	93万円	－
2023年第3四半期	115㎡	510万円	15万円	4m
2023年第3四半期	115㎡	650万円	19万円	4m
2023年第3四半期	50㎡	1,100万円	73万円	－
2023年第3四半期	135㎡	4,000万円	98万円	6m
2023年第3四半期	175㎡	2,800万円	53万円	5.9m
2023年第2四半期	60㎡	820万円	45万円	－
2023年第2四半期	65㎡	2,000万円	102万円	－
2023年第2四半期	65㎡	2,500万円	127万円	－
2023年第2四半期	70㎡	2,000万円	94万円	－
2023年第2四半期	60㎡	1,400万円	77万円	－
2023年第1四半期	120㎡	4,900万円	135万円	3.4m
2023年第1四半期	60㎡	1,400万円	77万円	－
2023年第1四半期	60㎡	2,100万円	116万円	－
2023年第1四半期	60㎡	2,300万円	127万円	－
2023年第1四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2023年第1四半期	65㎡	1,400万円	71万円	－
2023年第1四半期	165㎡	4,000万円	80万円	4.6m
2023年第1四半期	120㎡	3,500万円	96万円	4.5m
2023年第1四半期	60㎡	1,400万円	77万円	－
2022年第4四半期	165㎡	3,800万円	76万円	6m
2022年第4四半期	75㎡	1,900万円	84万円	－
2022年第4四半期	170㎡	3,800万円	74万円	6m
2022年第4四半期	150㎡	3,300万円	73万円	8m
2022年第4四半期	200㎡	2,900万円	48万円	4.5m
2022年第3四半期	70㎡	1,100万円	52万円	－
2022年第3四半期	65㎡	1,000万円	51万円	－
2022年第3四半期	55㎡	1,600万円	96万円	－
2022年第3四半期	60㎡	1,700万円	94万円	－
2022年第3四半期	70㎡	1,300万円	61万円	－
2022年第3四半期	50㎡	1,500万円	99万円	－
2022年第3四半期	75㎡	1,100万円	48万円	－
2022年第2四半期	55㎡	2,000万円	120万円	－
2022年第2四半期	65㎡	2,700万円	137万円	－
2022年第1四半期	145㎡	3,500万円	80万円	5m
2022年第1四半期	110㎡	520万円	16万円	5.7m
2022年第1四半期	60㎡	1,900万円	105万円	－
2022年第1四半期	170㎡	3,600万円	70万円	6m
2022年第1四半期	105㎡	2,300万円	72万円	5m
2022年第1四半期	250㎡	2,100万円	28万円	4m
2022年第1四半期	55㎡	1,700万円	102万円	－
2022年第1四半期	60㎡	1,700万円	94万円	－
2022年第1四半期	250㎡	2,100万円	28万円	4.5m
2022年第1四半期	145㎡	3,500万円	80万円	5m
2022年第1四半期	70㎡	1,200万円	57万円	－
2022年第1四半期	105㎡	2,900万円	91万円	4.5m
2022年第1四半期	50㎡	920万円	61万円	－
2021年第4四半期	35㎡	250万円	24万円	6m
2021年第4四半期	120㎡	2,800万円	77万円	5m
2021年第4四半期	165㎡	3,700万円	74万円	16.3m
2021年第4四半期	130㎡	2,600万円	66万円	5m
2021年第4四半期	65㎡	1,900万円	97万円	－
2021年第4四半期	170㎡	3,600万円	70万円	6m
2021年第4四半期	55㎡	1,500万円	90万円	－
2021年第3四半期	50㎡	1,100万円	73万円	－
2021年第3四半期	260㎡	1,900万円	24万円	－
2021年第3四半期	70㎡	1,200万円	57万円	－
2021年第3四半期	120㎡	2,800万円	77万円	5.5m
2021年第3四半期	65㎡	1,300万円	66万円	－