物件概要
| 物件種別 | 中古一戸建て |
| 所在地 | 板橋区三園 |
| 交通 | 西高島平駅 3分 |
| 価格 | 5,780万円 |
| 間取り | 4LDK |
| 建物面積 | 89.91㎡ |
| 土地面積 | 64.14㎡ |
| 築年数 | 29年3ヶ月 |
| 構造 | 木造 |
| 情報更新日 | 2026-06-15 |
AI 投資評価サマリー
総合評価グレードD
現況賃貸利回り1.7%
建替え利回り2.9%
築年数29年
再建築要確認
写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）
リスク・確認事項
確認済み（問題なし）
駐車スペースあり
要確認事項
再建築可否 — 現地・役所確認推奨
現況賃貸プラン
| 月額賃料（想定） | 8.3万円/月 |
| 年間賃料収入 | 99.6万円/年 |
| 経費（15%） | ▲ 14.9万円/年 |
| 実質収入 | 84.7万円/年 |
| 月次返済（想定） | ▲ 13.5万円/月 |
| 表面利回り | 1.7% |
現状賃貸では投資効率が低い。築29年の1K、解体再建を検討推奨。
建替えプランシミュレーション
3階建 軽量鉄骨造 / 1K×3戸
| 階 | 用途・間取り | 面積 | 月額賃料 |
|---|---|---|---|
| 3F | 1K | — | 7.5万円/月 |
| 2F | 1K | — | 7.5万円/月 |
| 1F | 1K | — | 7.5万円/月 |
建築費（想定）3,233万円
総投資額9,463万円
月額賃料（想定）22.5万円/月
建替え後利回り2.9%
解体再建でも利回り2.9%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。
周辺取引データ （国土交通省 不動産情報ライブラリ）
🟢 三園エリア
（板橋区 内、過去5年間）
活発
取引件数：121件 | 月平均 2.0件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです
坪単価相場（成約事例）
最低22万円
→
中央値183万円
→
最高397万円
当物件の坪単価：297.9万円
→ 相場比 +62.8%（割高）
四半期別 坪単価推移
| 時期 | 件数 | 中央値 | 範囲（万円/坪） |
|---|---|---|---|
| 2025年第4四半期 | 5件 | 145万円 | 109〜331 |
| 2025年第3四半期 | 7件 | 147万円 | 129〜211 |
| 2025年第2四半期 | 9件 | 190万円 | 110〜370 |
| 2025年第1四半期 | 5件 | 131万円 | 90〜209 |
| 2024年第4四半期 | 9件 | 209万円 | 114〜397 |
| 2024年第3四半期 | 8件 | 397万円 | 22〜397 |
| 2024年第2四半期 | 12件 | 383万円 | 58〜397 |
| 2024年第1四半期 | 8件 | 207万円 | 114〜314 |
| 2023年第4四半期 | 3件 | 230万円 | 164〜236 |
| 2023年第3四半期 | 7件 | 171万円 | 73〜193 |
| 2023年第2四半期 | 3件 | 227万円 | 198〜228 |
| 2023年第1四半期 | 5件 | 237万円 | 121〜264 |
| 2022年第4四半期 | 6件 | 193万円 | 72〜314 |
| 2022年第3四半期 | 9件 | 174万円 | 101〜209 |
| 2022年第2四半期 | 8件 | 187万円 | 69〜264 |
| 2022年第1四半期 | 6件 | 188万円 | 126〜202 |
| 2021年第4四半期 | 8件 | 170万円 | 93〜183 |
| 2021年第3四半期 | 3件 | 179万円 | 132〜314 |
成約明細
| 取引時点 | 面積 | 価格 | 坪単価 | 前面道路 |
|---|---|---|---|---|
| 2025年第4四半期 | 15㎡ | 660万円 | 145万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 55㎡ | 2,300万円 | 138万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 70㎡ | 3,900万円 | 184万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 20㎡ | 660万円 | 109万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 35㎡ | 3,500万円 | 331万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 85㎡ | 5,400万円 | 210万円 | 13m |
| 2025年第3四半期 | 80㎡ | 5,100万円 | 211万円 | 5m |
| 2025年第3四半期 | 65㎡ | 2,700万円 | 137万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 65㎡ | 2,900万円 | 147万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 115㎡ | 4,500万円 | 129万円 | 6.5m |
| 2025年第3四半期 | 65㎡ | 2,900万円 | 147万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 85㎡ | 5,100万円 | 198万円 | 5m |
| 2025年第2四半期 | 125㎡ | 12,000万円 | 317万円 | 11.9m |
| 2025年第2四半期 | 80㎡ | 4,600万円 | 190万円 | 6m |
| 2025年第2四半期 | 80㎡ | 4,500万円 | 186万円 | 6m |
| 2025年第2四半期 | 80㎡ | 4,000万円 | 165万円 | 5m |
| 2025年第2四半期 | 50㎡ | 5,600万円 | 370万円 | 7m |
| 2025年第2四半期 | 80㎡ | 4,600万円 | 190万円 | 6m |
| 2025年第2四半期 | 80㎡ | 4,500万円 | 186万円 | 6m |
| 2025年第2四半期 | 50㎡ | 5,200万円 | 344万円 | 6.5m |
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全121件
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）
立地情報
西高島平駅 3分
AI による物件分析
現状賃貸では投資効率が低い。築29年の1K、解体再建を検討推奨。
分析: GPT-4o | 2026-06-15
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