物件概要
| 物件種別 | 中古一戸建て |
| 所在地 | 江東区冬木 |
| 交通 | 門前仲町駅 10分 |
| 価格 | 11,480万円 |
| 間取り | 3LDK |
| 建物面積 | 83.72㎡ |
| 土地面積 | 64.6㎡ |
| 築年数 | 25年1ヶ月 |
| 構造 | 木造 |
| 情報更新日 | 2026-07-30 |
AI 投資評価サマリー
総合評価グレードD
現況賃貸利回り0.9%
建替え利回り1.8%
築年数25年
再建築要確認
写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）
リスク・確認事項
確認済み（問題なし）
駐車スペースあり
要確認事項
再建築可否 — 現地・役所確認推奨
現況賃貸プラン
| 月額賃料（想定） | 8.7万円/月 |
| 年間賃料収入 | 104.4万円/年 |
| 経費（15%） | ▲ 15.7万円/年 |
| 実質収入 | 88.7万円/年 |
| 月次返済（想定） | ▲ 26.8万円/月 |
| 表面利回り | 0.9% |
現状賃貸では投資効率が低い。築25年の1K、解体再建を検討推奨。
建替えプランシミュレーション
3階建 軽量鉄骨造 / 1K×3戸
| 階 | 用途・間取り | 面積 | 月額賃料 |
|---|---|---|---|
| 3F | 1K | — | 7.5万円/月 |
| 2F | 1K | — | 7.5万円/月 |
| 1F | 1K | — | 7.5万円/月 |
建築費（想定）3,256万円
総投資額15,155万円
月額賃料（想定）22.5万円/月
建替え後利回り1.8%
解体再建でも利回り1.8%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。
周辺取引データ （国土交通省 不動産情報ライブラリ）
🟢 冬木エリア
（江東区 内、過去5年間）
活発
取引件数：60件 | 月平均 1.0件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです
坪単価相場（成約事例）
最低147万円
→
中央値345万円
→
最高1725万円
当物件の坪単価：587.5万円
→ 相場比 +70.3%（割高）
四半期別 坪単価推移
| 時期 | 件数 | 中央値 | 範囲（万円/坪） |
|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 6件 | 446万円 | 331〜452 |
| 2025年第4四半期 | 3件 | 345万円 | 314〜373 |
| 2025年第3四半期 | 3件 | 419万円 | 314〜620 |
| 2025年第2四半期 | 5件 | 448万円 | 314〜1110 |
| 2025年第1四半期 | 2件 | 364万円 | 298〜364 |
| 2024年第4四半期 | 1件 | 765万円 | 765〜765 |
| 2024年第3四半期 | 4件 | 539万円 | 272〜877 |
| 2024年第2四半期 | 3件 | 331万円 | 324〜446 |
| 2024年第1四半期 | 5件 | 326万円 | 189〜368 |
| 2023年第4四半期 | 1件 | 289万円 | 289〜289 |
| 2023年第3四半期 | 2件 | 264万円 | 226〜264 |
| 2023年第2四半期 | 3件 | 331万円 | 273〜364 |
| 2023年第1四半期 | 5件 | 256万円 | 172〜421 |
| 2022年第4四半期 | 1件 | 337万円 | 337〜337 |
| 2022年第3四半期 | 3件 | 916万円 | 331〜1725 |
| 2022年第2四半期 | 3件 | 293万円 | 215〜906 |
| 2022年第1四半期 | 4件 | 290万円 | 184〜348 |
| 2021年第4四半期 | 6件 | 357万円 | 147〜364 |
成約明細
| 取引時点 | 面積 | 価格 | 坪単価 | 前面道路 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 280㎡ | 28,000万円 | 331万円 | 4m |
| 2026年第1四半期 | 25㎡ | 3,300万円 | 436万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 30㎡ | 4,100万円 | 452万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 65㎡ | 7,400万円 | 376万円 | 4m |
| 2026年第1四半期 | 40㎡ | 5,400万円 | 446万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 65㎡ | 8,800万円 | 448万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 20㎡ | 1,900万円 | 314万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 70㎡ | 7,900万円 | 373万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 45㎡ | 4,700万円 | 345万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 40㎡ | 3,800万円 | 314万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 60㎡ | 7,600万円 | 419万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 240㎡ | 45,000万円 | 620万円 | 10.9m |
| 2025年第2四半期 | 70㎡ | 8,800万円 | 416万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 40㎡ | 3,800万円 | 314万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 280㎡ | 94,000万円 | 1110万円 | 4m |
| 2025年第2四半期 | 65㎡ | 8,800万円 | 448万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 20㎡ | 3,100万円 | 512万円 | － |
| 2025年第1四半期 | 70㎡ | 7,700万円 | 364万円 | － |
| 2025年第1四半期 | 30㎡ | 2,700万円 | 298万円 | － |
| 2024年第4四半期 | 160㎡ | 37,000万円 | 765万円 | 22m |
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全60件
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）
立地情報
門前仲町駅 10分
AI による物件分析
現状賃貸では投資効率が低い。築25年の1K、解体再建を検討推奨。
分析: GPT-4o | 2026-07-30
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