物件概要
| 物件種別 | 中古一戸建て |
| 所在地 | 品川区小山台 |
| 交通 | 武蔵小山駅 8分 |
| 価格 | 20,800万円 |
| 間取り | 3LDK+S（納戸） |
| 建物面積 | 153.27㎡ |
| 土地面積 | 96.84㎡ |
| 築年数 | 8年7ヶ月 |
| 構造 | 木造 |
| 情報更新日 | 2026-10-28 |
AI 投資評価サマリー
総合評価グレードD
現況賃貸利回り1.8%
建替え利回り1.9%
築年数8年
再建築要確認
写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）
リスク・確認事項
確認済み（問題なし）
駐車スペースあり
要確認事項
再建築可否 — 現地・役所確認推奨
現況賃貸プラン
| 月額賃料（想定） | 32.0万円/月 |
| 年間賃料収入 | 384.0万円/年 |
| 経費（15%） | ▲ 57.6万円/年 |
| 実質収入 | 326.4万円/年 |
| 月次返済（想定） | ▲ 48.6万円/月 |
| 表面利回り | 1.8% |
現状賃貸では投資効率が低い。築8年の3LDK、解体再建を検討推奨。
建替えプランシミュレーション
3階建 軽量鉄骨造 / 1K×3 + 1LDK×1
| 階 | 用途・間取り | 面積 | 月額賃料 |
|---|---|---|---|
| 3F | 1K | — | 9.0万円/月 |
| 2F | 1K | — | 9.0万円/月 |
| 1F | 1K | — | 9.0万円/月 |
| 0F | 1LDK | — | 14.5万円/月 |
建築費（想定）4,881万円
総投資額26,447万円
月額賃料（想定）41.5万円/月
建替え後利回り1.9%
解体再建でも利回り1.9%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。
周辺取引データ （国土交通省 不動産情報ライブラリ）
🟢 小山台エリア
（品川区 内、過去5年間）
活発
取引件数：131件 | 月平均 2.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです
坪単価相場（成約事例）
最低139万円
→
中央値397万円
→
最高826万円
当物件の坪単価：710.1万円
→ 相場比 +78.9%（割高）
四半期別 坪単価推移
| 時期 | 件数 | 中央値 | 範囲（万円/坪） |
|---|---|---|---|
| 2025年第4四半期 | 10件 | 458万円 | 270〜562 |
| 2025年第3四半期 | 5件 | 382万円 | 307〜500 |
| 2025年第2四半期 | 13件 | 405万円 | 220〜716 |
| 2025年第1四半期 | 10件 | 511万円 | 231〜793 |
| 2024年第4四半期 | 6件 | 397万円 | 139〜420 |
| 2024年第3四半期 | 13件 | 390万円 | 246〜509 |
| 2024年第2四半期 | 4件 | 342万円 | 305〜520 |
| 2024年第1四半期 | 8件 | 383万円 | 240〜468 |
| 2023年第4四半期 | 1件 | 227万円 | 227〜227 |
| 2023年第3四半期 | 8件 | 305万円 | 264〜661 |
| 2023年第2四半期 | 6件 | 331万円 | 253〜397 |
| 2023年第1四半期 | 5件 | 380万円 | 346〜485 |
| 2022年第4四半期 | 4件 | 455万円 | 248〜485 |
| 2022年第3四半期 | 9件 | 382万円 | 200〜493 |
| 2022年第2四半期 | 6件 | 317万円 | 194〜716 |
| 2022年第1四半期 | 23件 | 573万円 | 192〜826 |
成約明細
| 取引時点 | 面積 | 価格 | 坪単価 | 前面道路 |
|---|---|---|---|---|
| 2025年第4四半期 | 70㎡ | 11,000万円 | 520万円 | 2.8m |
| 2025年第4四半期 | 110㎡ | 9,000万円 | 270万円 | 3m |
| 2025年第4四半期 | 85㎡ | 9,700万円 | 377万円 | 4m |
| 2025年第4四半期 | 65㎡ | 6,000万円 | 305万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 40㎡ | 6,800万円 | 562万円 | 4m |
| 2025年第4四半期 | 20㎡ | 2,200万円 | 364万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 70㎡ | 9,700万円 | 458万円 | 3.3m |
| 2025年第4四半期 | 70㎡ | 11,000万円 | 520万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 65㎡ | 8,300万円 | 422万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 100㎡ | 15,000万円 | 496万円 | 4m |
| 2025年第3四半期 | 45㎡ | 6,800万円 | 500万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 45㎡ | 5,200万円 | 382万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 50㎡ | 5,200万円 | 344万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 55㎡ | 5,100万円 | 307万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 45㎡ | 6,800万円 | 500万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 85㎡ | 10,000万円 | 389万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 70㎡ | 7,200万円 | 340万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 75㎡ | 11,000万円 | 485万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 15㎡ | 1,000万円 | 220万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 185㎡ | 26,000万円 | 465万円 | 4.3m |
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全131件
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）
立地情報
武蔵小山駅 8分
AI による物件分析
現状賃貸では投資効率が低い。築8年の3LDK、解体再建を検討推奨。
分析: GPT-4o | 2026-10-28
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