豊島区雑司が谷１丁目 2SLDK 10,980万円利回り1.6% 築7年中古一戸建て投資

豊島区雑司が谷１丁目

護国寺駅 6分

23区内再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

10,980万円 2SLDK 建物83.09㎡土地53.38㎡

総合評価：D | 賃貸利回り：1.6% | 建替え利回り：1.9%

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	豊島区雑司が谷１丁目
交通	護国寺駅 6分
価格	10,980万円
間取り	2SLDK
建物面積	83.09㎡
土地面積	53.38㎡
築年数	7年2ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

総合評価グレードD

現況賃貸利回り1.6%

建替え利回り1.9%

築年数7年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	15.0万円/月
年間賃料収入	180.0万円/年
経費（15%）	▲ 27.0万円/年
実質収入	153.0万円/年
月次返済（想定）	▲ 25.7万円/月
表面利回り	1.6%

現状賃貸では投資効率が低い。築7年の1K、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×2戸

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	11.0万円/月
2F	1K	—	11.0万円/月

建築費（想定）2,690万円

総投資額14,085万円

月額賃料（想定）22.0万円/月

建替え後利回り1.9%

解体再建でも利回り1.9%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 雑司が谷エリア （豊島区内、過去5年間）活発

取引件数：187件 | 月平均 3.1件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低3万円 → 中央値320万円 → 最高2723万円

当物件の坪単価：680.0万円 → 相場比 +112.5%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	7件	452万円	310〜481
2025年第4四半期	7件	391万円	202〜441
2025年第3四半期	15件	331万円	114〜601
2025年第2四半期	9件	331万円	281〜421
2025年第1四半期	13件	315万円	220〜579
2024年第4四半期	12件	371万円	142〜2723
2024年第3四半期	4件	242万円	165〜331
2024年第2四半期	12件	361万円	3〜683
2024年第1四半期	12件	276万円	159〜476
2023年第4四半期	12件	331万円	123〜446
2023年第3四半期	8件	298万円	188〜493
2023年第2四半期	13件	258万円	159〜397
2023年第1四半期	11件	198万円	132〜456
2022年第4四半期	5件	295万円	220〜452
2022年第3四半期	18件	375万円	102〜537
2022年第2四半期	14件	347万円	154〜661
2022年第1四半期	5件	298万円	165〜415
2021年第4四半期	10件	331万円	120〜500

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	95㎡	8,900万円	310万円	3.4m
2026年第1四半期	60㎡	8,200万円	452万円	－
2026年第1四半期	55㎡	8,000万円	481万円	－
2026年第1四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2026年第1四半期	55㎡	5,900万円	355万円	－
2026年第1四半期	60㎡	8,200万円	452万円	－
2026年第1四半期	80㎡	11,000万円	455万円	－
2025年第4四半期	65㎡	6,600万円	336万円	－
2025年第4四半期	60㎡	8,000万円	441万円	－
2025年第4四半期	60㎡	7,100万円	391万円	－
2025年第4四半期	55㎡	4,500万円	270万円	－
2025年第4四半期	95㎡	5,800万円	202万円	3.4m
2025年第4四半期	55㎡	6,600万円	397万円	－
2025年第4四半期	55㎡	7,100万円	427万円	－
2025年第3四半期	160㎡	5,500万円	114万円	2.3m
2025年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2025年第3四半期	45㎡	6,700万円	492万円	18.2m
2025年第3四半期	55㎡	10,000万円	601万円	3.1m
2025年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第3四半期	50㎡	4,200万円	278万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2025年第3四半期	60㎡	5,800万円	320万円	－
2025年第3四半期	70㎡	8,400万円	397万円	－
2025年第3四半期	90㎡	11,000万円	404万円	3.8m
2025年第3四半期	60㎡	10,000万円	551万円	4m
2025年第3四半期	50㎡	4,700万円	311万円	－
2025年第3四半期	50㎡	5,000万円	331万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2025年第3四半期	55㎡	4,200万円	252万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第2四半期	85㎡	10,000万円	389万円	3.6m
2025年第2四半期	120㎡	11,000万円	303万円	3.2m
2025年第2四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2025年第2四半期	45㎡	4,500万円	331万円	－
2025年第2四半期	75㎡	7,500万円	331万円	－
2025年第2四半期	235㎡	20,000万円	281万円	4m
2025年第2四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2025年第1四半期	310㎡	50,000万円	533万円	4.9m
2025年第1四半期	80㎡	7,000万円	289万円	4m
2025年第1四半期	60㎡	8,200万円	452万円	4m
2025年第1四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2025年第1四半期	50㎡	4,100万円	271万円	－
2025年第1四半期	120㎡	21,000万円	579万円	4.1m
2025年第1四半期	105㎡	10,000万円	315万円	3.3m
2025年第1四半期	60㎡	8,300万円	457万円	3m
2025年第1四半期	70㎡	7,700万円	364万円	－
2025年第1四半期	75㎡	7,000万円	309万円	－
2025年第1四半期	75㎡	9,000万円	397万円	－
2025年第1四半期	50㎡	3,500万円	231万円	－
2025年第1四半期	55㎡	4,200万円	252万円	－
2024年第4四半期	55㎡	4,100万円	246万円	－
2024年第4四半期	45㎡	2,700万円	198万円	－
2024年第4四半期	45㎡	7,000万円	514万円	4m
2024年第4四半期	35㎡	1,500万円	142万円	－
2024年第4四半期	105㎡	9,600万円	302万円	3.8m
2024年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第4四半期	65㎡	7,300万円	371万円	3.6m
2024年第4四半期	180㎡	9,000万円	165万円	3m
2024年第4四半期	340㎡	280,000万円	2723万円	21m
2024年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2024年第4四半期	30㎡	3,600万円	397万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2024年第3四半期	75㎡	5,000万円	220万円	－
2024年第3四半期	30㎡	2,200万円	242万円	－
2024年第3四半期	30㎡	1,500万円	165万円	－
2024年第2四半期	25㎡	1,400万円	185万円	－
2024年第2四半期	65㎡	7,100万円	361万円	－
2024年第2四半期	55㎡	5,100万円	307万円	－
2024年第2四半期	65㎡	8,500万円	432万円	－
2024年第2四半期	110㎡	100万円	3万円	－
2024年第2四半期	110㎡	12,000万円	361万円	2.8m
2024年第2四半期	60㎡	4,000万円	220万円	4m
2024年第2四半期	45㎡	9,300万円	683万円	7.3m
2024年第2四半期	50㎡	5,100万円	337万円	－
2024年第2四半期	60㎡	7,100万円	391万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2024年第2四半期	55㎡	6,500万円	391万円	－
2024年第1四半期	75㎡	8,500万円	375万円	－
2024年第1四半期	230㎡	13,000万円	187万円	7.8m
2024年第1四半期	180㎡	15,000万円	276万円	3.4m
2024年第1四半期	60㎡	7,300万円	402万円	4m
2024年第1四半期	25㎡	3,600万円	476万円	－
2024年第1四半期	50㎡	4,000万円	264万円	－
2024年第1四半期	25㎡	1,200万円	159万円	－
2024年第1四半期	65㎡	6,200万円	315万円	－
2024年第1四半期	55㎡	4,000万円	240万円	－
2024年第1四半期	55㎡	7,000万円	421万円	4m
2024年第1四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2024年第1四半期	65㎡	4,000万円	203万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2023年第4四半期	75㎡	7,800万円	344万円	4.6m
2023年第4四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2023年第4四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2023年第4四半期	50㎡	3,400万円	225万円	－
2023年第4四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2023年第4四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2023年第4四半期	65㎡	7,200万円	366万円	－
2023年第4四半期	60㎡	4,500万円	248万円	－
2023年第4四半期	35㎡	1,300万円	123万円	－
2023年第4四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2023年第4四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第3四半期	60㎡	4,300万円	237万円	4m
2023年第3四半期	55㎡	8,200万円	493万円	4m
2023年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第3四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2023年第3四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2023年第3四半期	65㎡	3,700万円	188万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2023年第2四半期	50㎡	3,800万円	251万円	5m
2023年第2四半期	15㎡	800万円	176万円	－
2023年第2四半期	50㎡	3,900万円	258万円	－
2023年第2四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2023年第2四半期	30㎡	2,900万円	320万円	－
2023年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2023年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2023年第2四半期	60㎡	4,300万円	237万円	2m
2023年第2四半期	40㎡	2,400万円	198万円	－
2023年第2四半期	60㎡	3,500万円	193万円	－
2023年第2四半期	15㎡	720万円	159万円	－
2023年第2四半期	30㎡	2,900万円	320万円	－
2023年第1四半期	50㎡	6,900万円	456万円	－
2023年第1四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第1四半期	100㎡	8,500万円	281万円	4m
2023年第1四半期	55㎡	2,900万円	174万円	4m
2023年第1四半期	45㎡	2,700万円	198万円	－
2023年第1四半期	25㎡	1,200万円	159万円	－
2023年第1四半期	55㎡	2,200万円	132万円	－
2023年第1四半期	45㎡	2,700万円	198万円	－
2023年第1四半期	70㎡	4,000万円	189万円	－
2023年第1四半期	60㎡	3,400万円	187万円	－
2023年第1四半期	60㎡	5,400万円	298万円	－
2022年第4四半期	190㎡	26,000万円	452万円	30m
2022年第4四半期	55㎡	4,900万円	295万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2022年第4四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
2022年第4四半期	65㎡	7,500万円	381万円	－
2022年第3四半期	40㎡	6,500万円	537万円	3.8m
2022年第3四半期	55㎡	1,700万円	102万円	－
2022年第3四半期	65㎡	6,300万円	320万円	－
2022年第3四半期	65㎡	8,000万円	407万円	－
2022年第3四半期	55㎡	8,000万円	481万円	3.1m
2022年第3四半期	45㎡	2,400万円	176万円	4m
2022年第3四半期	55㎡	7,500万円	451万円	2.9m
2022年第3四半期	170㎡	8,500万円	165万円	2.8m
2022年第3四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2022年第3四半期	55㎡	6,500万円	391万円	－
2022年第3四半期	70㎡	6,600万円	312万円	－
2022年第3四半期	50㎡	7,500万円	496万円	4m
2022年第3四半期	55㎡	8,000万円	481万円	4m
2022年第3四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2022年第3四半期	35㎡	1,400万円	132万円	－
2022年第3四半期	60㎡	6,800万円	375万円	－
2022年第3四半期	75㎡	6,300万円	278万円	－
2022年第3四半期	65㎡	6,500万円	331万円	－
2022年第2四半期	80㎡	16,000万円	661万円	4m
2022年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2022年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2022年第2四半期	110㎡	12,000万円	361万円	4.6m
2022年第2四半期	70㎡	6,700万円	316万円	4m
2022年第2四半期	105㎡	10,000万円	315万円	3.4m
2022年第2四半期	30㎡	3,800万円	419万円	－
2022年第2四半期	50㎡	5,600万円	370万円	－
2022年第2四半期	100㎡	13,000万円	430万円	4m
2022年第2四半期	50㎡	3,300万円	218万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第2四半期	30㎡	1,400万円	154万円	－
2022年第2四半期	50㎡	5,000万円	331万円	3.3m
2022年第1四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2022年第1四半期	15㎡	750万円	165万円	－
2022年第1四半期	60㎡	5,700万円	314万円	－
2022年第1四半期	55㎡	6,900万円	415万円	4.5m
2022年第1四半期	25㎡	1,500万円	198万円	－
2021年第4四半期	210㎡	9,300万円	146万円	4m
2021年第4四半期	45㎡	6,800万円	500万円	4m
2021年第4四半期	135㎡	4,900万円	120万円	4m
2021年第4四半期	50㎡	4,500万円	298万円	－
2021年第4四半期	45㎡	4,700万円	345万円	－
2021年第4四半期	45㎡	2,700万円	198万円	－
2021年第4四半期	45㎡	6,200万円	455万円	4m
2021年第4四半期	55㎡	4,200万円	252万円	－
2021年第4四半期	65㎡	6,500万円	331万円	－
2021年第4四半期	55㎡	7,700万円	463万円	4m