大田区東馬込２丁目

馬込駅 10分

23区内B級立地建ぺい率 50%容積率 100%再建築可

8,480万円 100.19㎡（30.3坪）坪単価 280万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：1.7%

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物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	大田区東馬込２丁目
交通	馬込駅 10分
価格	8,480万円
土地面積	100.19㎡（30.3坪）
坪単価	280万円
建ぺい率	50%
容積率	100%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 1.7%

実質利回り（推定） 1.3%

坪単価280万円

建築可能延床100㎡

推奨建築2階建木造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 50.1㎡ | 最大延床面積: 100.2㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
2F	1K	—	7.5万円/月
1F	1K	—	7.5万円/月

建築費（想定）2,004万円

総投資額（土地+建築）10,484万円

月額賃料合計（想定）15.0万円/月

表面利回り1.7%

※坪単価66万円 × 100㎡（延床）で算出（木造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	180.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 27.0万円
実質賃貸収入	153.0万円/年
総投資額（土地＋建築）	10,484万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 24.5万円/月
表面利回り	1.7%
実質利回り	1.3%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 東馬込エリア （大田区内、過去5年間）活発

取引件数：132件 | 月平均 2.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低26万円 → 中央値309万円 → 最高826万円

当物件の坪単価：279.8万円 → 相場比 -9.4%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	3件	198万円	174〜421
2025年第3四半期	5件	289万円	222〜509
2025年第2四半期	12件	313万円	154〜443
2025年第1四半期	8件	331万円	215〜436
2024年第4四半期	6件	344万円	42〜426
2024年第3四半期	8件	344万円	192〜826
2024年第2四半期	7件	346万円	96〜529
2024年第1四半期	10件	367万円	231〜776
2023年第4四半期	4件	298万円	236〜364
2023年第3四半期	7件	311万円	137〜433
2023年第2四半期	8件	343万円	254〜478
2023年第1四半期	9件	264万円	194〜481
2022年第4四半期	9件	264万円	143〜661
2022年第3四半期	6件	264万円	176〜423
2022年第2四半期	10件	242万円	122〜397
2022年第1四半期	10件	331万円	281〜369
2021年第4四半期	7件	322万円	165〜380
2021年第3四半期	3件	202万円	26〜436

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	95㎡	5,700万円	198万円	4m
2025年第4四半期	40㎡	2,100万円	174万円	6.1m
2025年第4四半期	55㎡	7,000万円	421万円	6m
2025年第3四半期	80㎡	6,700万円	277万円	－
2025年第3四半期	80㎡	7,000万円	289万円	5.5m
2025年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第3四半期	85㎡	5,700万円	222万円	－
2025年第3四半期	50㎡	7,700万円	509万円	6m
2025年第2四半期	45㎡	2,800万円	206万円	－
2025年第2四半期	65㎡	6,200万円	315万円	－
2025年第2四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2025年第2四半期	85㎡	6,300万円	245万円	7.2m
2025年第2四半期	115㎡	8,000万円	230万円	4.3m
2025年第2四半期	105㎡	4,900万円	154万円	4.3m
2025年第2四半期	75㎡	7,100万円	313万円	4.1m
2025年第2四半期	130㎡	8,400万円	214万円	5.4m
2025年第2四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第2四半期	50㎡	6,700万円	443万円	－
2025年第2四半期	55㎡	3,100万円	186万円	－
2025年第1四半期	35㎡	2,600万円	246万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2025年第1四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2025年第1四半期	90㎡	6,400万円	235万円	4m
2025年第1四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2025年第1四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2025年第1四半期	40㎡	2,600万円	215万円	－
2025年第1四半期	55㎡	6,200万円	373万円	－
2024年第4四半期	95㎡	1,200万円	42万円	－
2024年第4四半期	95㎡	2,400万円	84万円	－
2024年第4四半期	45㎡	5,800万円	426万円	4m
2024年第4四半期	45㎡	5,500万円	404万円	4m
2024年第4四半期	50㎡	4,500万円	298万円	－
2024年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2024年第3四半期	70㎡	6,800万円	321万円	－
2024年第3四半期	45㎡	4,800万円	353万円	6.3m
2024年第3四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2024年第3四半期	80㎡	20,000万円	826万円	7.6m
2024年第3四半期	45㎡	4,800万円	353万円	6.3m
2024年第3四半期	50㎡	2,900万円	192万円	4m
2024年第3四半期	15㎡	950万円	209万円	－
2024年第3四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2024年第2四半期	90㎡	2,600万円	96万円	3m
2024年第2四半期	65㎡	6,800万円	346万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第2四半期	20㎡	3,200万円	529万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,900万円	479万円	－
2024年第2四半期	35㎡	2,800万円	264万円	－
2024年第2四半期	60㎡	5,000万円	276万円	4m
2024年第1四半期	55㎡	5,400万円	325万円	6m
2024年第1四半期	260㎡	61,000万円	776万円	5.4m
2024年第1四半期	90㎡	6,300万円	231万円	3m
2024年第1四半期	40㎡	5,100万円	422万円	4m
2024年第1四半期	55㎡	6,600万円	397万円	－
2024年第1四半期	40㎡	5,000万円	413万円	－
2024年第1四半期	75㎡	5,600万円	247万円	－
2024年第1四半期	70㎡	5,400万円	255万円	－
2024年第1四半期	55㎡	5,400万円	325万円	6m
2024年第1四半期	45㎡	5,000万円	367万円	－
2023年第4四半期	45㎡	3,500万円	257万円	4.3m
2023年第4四半期	30㎡	2,700万円	298万円	－
2023年第4四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2023年第4四半期	60㎡	6,600万円	364万円	－
2023年第3四半期	45㎡	5,900万円	433万円	4m
2023年第3四半期	85㎡	8,000万円	311万円	5.4m
2023年第3四半期	15㎡	1,400万円	309万円	－
2023年第3四半期	15㎡	620万円	137万円	－
2023年第3四半期	70㎡	7,000万円	331万円	－
2023年第3四半期	75㎡	7,000万円	309万円	－
2023年第3四半期	85㎡	8,000万円	311万円	－
2023年第2四半期	45㎡	6,500万円	478万円	6m
2023年第2四半期	65㎡	5,000万円	254万円	4m
2023年第2四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2023年第2四半期	50㎡	5,700万円	377万円	－
2023年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2023年第2四半期	90㎡	7,000万円	257万円	－
2023年第2四半期	30㎡	2,800万円	309万円	－
2023年第2四半期	55㎡	5,700万円	343万円	－
2023年第1四半期	60㎡	7,900万円	435万円	4.3m
2023年第1四半期	55㎡	8,000万円	481万円	4m
2023年第1四半期	170㎡	10,000万円	194万円	5.4m
2023年第1四半期	160㎡	18,000万円	372万円	24.7m
2023年第1四半期	65㎡	5,200万円	264万円	－
2023年第1四半期	25㎡	1,700万円	225万円	－
2023年第1四半期	65㎡	5,100万円	259万円	－
2023年第1四半期	60㎡	5,000万円	276万円	4m
2023年第1四半期	70㎡	5,100万円	241万円	－
2022年第4四半期	120㎡	8,600万円	237万円	3.3m
2022年第4四半期	45㎡	3,600万円	264万円	4.4m
2022年第4四半期	260㎡	52,000万円	661万円	5.4m
2022年第4四半期	60㎡	6,000万円	331万円	4.3m
2022年第4四半期	300㎡	13,000万円	143万円	7.2m
2022年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2022年第4四半期	75㎡	6,000万円	264万円	－
2022年第4四半期	45㎡	3,400万円	250万円	－
2022年第4四半期	90㎡	6,400万円	235万円	－
2022年第3四半期	50㎡	6,400万円	423万円	6m
2022年第3四半期	50㎡	3,500万円	231万円	6.1m
2022年第3四半期	200㎡	15,000万円	248万円	5.3m
2022年第3四半期	75㎡	4,000万円	176万円	3.6m
2022年第3四半期	35㎡	2,800万円	264万円	－
2022年第3四半期	45㎡	4,800万円	353万円	－
2022年第2四半期	60㎡	4,400万円	242万円	4.3m
2022年第2四半期	85㎡	6,800万円	264万円	4m
2022年第2四半期	110㎡	7,000万円	210万円	4m
2022年第2四半期	25㎡	1,700万円	225万円	－
2022年第2四半期	25㎡	920万円	122万円	－
2022年第2四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2022年第2四半期	35㎡	2,100万円	198万円	－
2022年第2四半期	85㎡	6,800万円	264万円	4m
2022年第2四半期	40㎡	2,100万円	174万円	－
2022年第1四半期	50㎡	5,400万円	357万円	6.3m
2022年第1四半期	60㎡	6,700万円	369万円	4m
2022年第1四半期	35㎡	3,900万円	368万円	－
2022年第1四半期	60㎡	5,100万円	281万円	－
2022年第1四半期	55㎡	5,000万円	301万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第1四半期	30㎡	3,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	70㎡	6,800万円	321万円	6m
2022年第1四半期	75㎡	7,000万円	309万円	－
2022年第1四半期	65㎡	5,900万円	300万円	－
2021年第4四半期	80㎡	5,100万円	211万円	4m
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第4四半期	20㎡	1,000万円	165万円	－
2021年第4四半期	40㎡	3,900万円	322万円	－
2021年第4四半期	55㎡	4,300万円	258万円	－
2021年第3四半期	50㎡	6,600万円	436万円	5.4m
2021年第3四半期	95㎡	5,800万円	202万円	6m
2021年第3四半期	20㎡	160万円	26万円	－