杉並区天沼1丁目

阿佐ケ谷駅 10分

23区内B級立地建ぺい率 60%容積率 150%再建築可

10,000万円 78.92㎡（23.9坪）坪単価 419万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：1.5%

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

掲載ページで写真を見る →

物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	杉並区天沼1丁目
交通	阿佐ケ谷駅 10分
価格	10,000万円
土地面積	78.92㎡（23.9坪）
坪単価	419万円
建ぺい率	60%
容積率	150%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 1.5%

実質利回り（推定） 1.1%

坪単価419万円

建築可能延床95㎡

推奨建築2階建木造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 47.4㎡ | 最大延床面積: 118.4㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
2F	1K	—	7.5万円/月
1F	1K	—	7.5万円/月

建築費（想定）1,894万円

総投資額（土地+建築）11,894万円

月額賃料合計（想定）15.0万円/月

表面利回り1.5%

※坪単価66万円 × 95㎡（延床）で算出（木造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	180.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 27.0万円
実質賃貸収入	153.0万円/年
総投資額（土地＋建築）	11,894万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 27.8万円/月
表面利回り	1.5%
実質利回り	1.1%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 天沼エリア （杉並区内、過去5年間）活発

取引件数：249件 | 月平均 4.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低71万円 → 中央値323万円 → 最高1275万円

当物件の坪単価：418.9万円 → 相場比 +29.7%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	8件	331万円	214〜567
2025年第4四半期	13件	311万円	132〜620
2025年第3四半期	17件	344万円	176〜1165
2025年第2四半期	16件	323万円	149〜476
2025年第1四半期	29件	317万円	182〜1175
2024年第4四半期	14件	364万円	174〜529
2024年第3四半期	8件	344万円	304〜419
2024年第2四半期	20件	445万円	121〜567
2024年第1四半期	22件	317万円	165〜614
2023年第4四半期	15件	298万円	161〜1275
2023年第3四半期	9件	355万円	174〜836
2023年第2四半期	15件	345万円	179〜488
2023年第1四半期	11件	430万円	176〜496
2022年第4四半期	9件	246万円	165〜473
2022年第3四半期	13件	316万円	71〜926
2022年第2四半期	10件	281万円	132〜315
2022年第1四半期	9件	309万円	104〜397
2021年第4四半期	11件	331万円	204〜502

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	120㎡	11,000万円	303万円	2.6m
2026年第1四半期	130㎡	13,000万円	331万円	3.8m
2026年第1四半期	45㎡	5,200万円	382万円	3.5m
2026年第1四半期	130㎡	8,400万円	214万円	3.6m
2026年第1四半期	100㎡	6,700万円	222万円	－
2026年第1四半期	70㎡	12,000万円	567万円	3.4m
2026年第1四半期	70㎡	7,300万円	345万円	4m
2026年第1四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2025年第4四半期	85㎡	11,000万円	428万円	6.1m
2025年第4四半期	50㎡	4,700万円	311万円	5.7m
2025年第4四半期	60㎡	6,000万円	331万円	3.6m
2025年第4四半期	120㎡	8,900万円	245万円	2.7m
2025年第4四半期	60㎡	5,200万円	287万円	3.3m
2025年第4四半期	75㎡	6,100万円	269万円	3.5m
2025年第4四半期	80㎡	15,000万円	620万円	3.6m
2025年第4四半期	75㎡	9,200万円	406万円	4m
2025年第4四半期	65㎡	5,800万円	295万円	－
2025年第4四半期	50㎡	3,000万円	198万円	－
2025年第4四半期	40㎡	1,600万円	132万円	－
2025年第4四半期	60㎡	6,700万円	369万円	－
2025年第4四半期	95㎡	12,000万円	418万円	－
2025年第3四半期	100㎡	8,000万円	264万円	3.3m
2025年第3四半期	500㎡	66,000万円	436万円	4m
2025年第3四半期	60㎡	4,500万円	248万円	3.3m
2025年第3四半期	185㎡	15,000万円	268万円	3.6m
2025年第3四半期	210㎡	74,000万円	1165万円	8m
2025年第3四半期	155㎡	12,000万円	256万円	3.9m
2025年第3四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第3四半期	50㎡	7,000万円	463万円	－
2025年第3四半期	30㎡	3,000万円	331万円	－
2025年第3四半期	105㎡	8,400万円	264万円	5.2m
2025年第3四半期	75㎡	7,800万円	344万円	6.2m
2025年第3四半期	30㎡	5,300万円	584万円	－
2025年第3四半期	30㎡	1,600万円	176万円	－
2025年第3四半期	80㎡	9,200万円	380万円	4.2m
2025年第3四半期	30㎡	4,600万円	507万円	－
2025年第3四半期	55㎡	4,600万円	277万円	－
2025年第2四半期	70㎡	5,600万円	264万円	3.3m
2025年第2四半期	80㎡	10,000万円	413万円	3m
2025年第2四半期	100㎡	8,000万円	264万円	3.3m
2025年第2四半期	90㎡	7,500万円	276万円	3.6m
2025年第2四半期	50㎡	7,200万円	476万円	4m
2025年第2四半期	70㎡	7,800万円	368万円	6m
2025年第2四半期	55㎡	7,700万円	463万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2025年第2四半期	40㎡	3,000万円	248万円	－
2025年第2四半期	40㎡	1,800万円	149万円	－
2025年第2四半期	85㎡	8,300万円	323万円	－
2025年第2四半期	90㎡	8,500万円	312万円	－
2025年第2四半期	20㎡	1,600万円	264万円	－
2025年第2四半期	35㎡	4,000万円	378万円	－
2025年第2四半期	50㎡	2,300万円	152万円	－
2025年第2四半期	65㎡	7,200万円	366万円	3m
2025年第1四半期	50㎡	3,400万円	225万円	－
2025年第1四半期	90㎡	7,400万円	272万円	5.8m
2025年第1四半期	45㎡	5,900万円	433万円	4.8m
2025年第1四半期	40㎡	5,300万円	438万円	－
2025年第1四半期	55㎡	9,800万円	589万円	－
2025年第1四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2025年第1四半期	100㎡	5,500万円	182万円	－
2025年第1四半期	100㎡	5,600万円	185万円	－
2025年第1四半期	100㎡	6,000万円	198万円	－
2025年第1四半期	55㎡	6,800万円	409万円	4.1m
2025年第1四半期	40㎡	3,000万円	248万円	－
2025年第1四半期	35㎡	3,000万円	283万円	2m
2025年第1四半期	65㎡	7,000万円	356万円	3.3m
2025年第1四半期	120㎡	13,000万円	358万円	4m
2025年第1四半期	450㎡	160,000万円	1175万円	25m
2025年第1四半期	140㎡	9,900万円	234万円	2.7m
2025年第1四半期	125㎡	11,000万円	291万円	5.4m
2025年第1四半期	60㎡	7,000万円	386万円	5.8m
2025年第1四半期	40㎡	5,900万円	488万円	5.4m
2025年第1四半期	240㎡	14,000万円	193万円	2.9m
2025年第1四半期	70㎡	7,300万円	345万円	6m
2025年第1四半期	85㎡	6,500万円	253万円	6m
2025年第1四半期	70㎡	7,400万円	349万円	6m
2025年第1四半期	70㎡	7,300万円	345万円	6m
2025年第1四半期	75㎡	7,200万円	317万円	6m
2025年第1四半期	15㎡	1,900万円	419万円	－
2025年第1四半期	80㎡	8,000万円	331万円	－
2025年第1四半期	40㎡	3,300万円	273万円	－
2025年第1四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2024年第4四半期	125㎡	20,000万円	529万円	3.3m
2024年第4四半期	280㎡	18,000万円	213万円	4.1m
2024年第4四半期	55㎡	8,700万円	523万円	3.5m
2024年第4四半期	40㎡	2,100万円	174万円	－
2024年第4四半期	55㎡	6,800万円	409万円	4m
2024年第4四半期	85㎡	8,100万円	315万円	3.5m
2024年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第4四半期	55㎡	5,600万円	337万円	－
2024年第4四半期	60㎡	8,400万円	463万円	4m
2024年第4四半期	60㎡	9,400万円	518万円	3.7m
2024年第4四半期	80㎡	8,000万円	331万円	6m
2024年第4四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第4四半期	35㎡	2,700万円	255万円	－
2024年第3四半期	105㎡	13,000万円	409万円	3.5m
2024年第3四半期	75㎡	7,900万円	348万円	10.5m
2024年第3四半期	50㎡	4,600万円	304万円	5.5m
2024年第3四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第3四半期	15㎡	1,900万円	419万円	－
2024年第3四半期	50㎡	4,600万円	304万円	5.4m
2024年第2四半期	120㎡	11,000万円	303万円	3.4m
2024年第2四半期	70㎡	11,000万円	520万円	4m
2024年第2四半期	55㎡	7,400万円	445万円	3.5m
2024年第2四半期	50㎡	7,300万円	483万円	3.9m
2024年第2四半期	140㎡	11,000万円	260万円	3.9m
2024年第2四半期	75㎡	6,100万円	269万円	6m
2024年第2四半期	200㎡	15,000万円	248万円	3.3m
2024年第2四半期	240㎡	27,000万円	372万円	3.5m
2024年第2四半期	25㎡	4,200万円	555万円	－
2024年第2四半期	35㎡	6,000万円	567万円	－
2024年第2四半期	25㎡	4,200万円	555万円	－
2024年第2四半期	20㎡	1,600万円	264万円	－
2024年第2四半期	25㎡	4,200万円	555万円	－
2024年第2四半期	25㎡	4,100万円	542万円	－
2024年第2四半期	25㎡	4,200万円	555万円	－
2024年第2四半期	15㎡	1,700万円	375万円	－
2024年第2四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第2四半期	105㎡	13,000万円	409万円	3.4m
2024年第2四半期	55㎡	8,600万円	517万円	4m
2024年第2四半期	30㎡	1,100万円	121万円	－
2024年第1四半期	50㎡	4,500万円	298万円	－
2024年第1四半期	75㎡	6,400万円	282万円	－
2024年第1四半期	65㎡	6,700万円	341万円	7.9m
2024年第1四半期	75㎡	7,000万円	309万円	－
2024年第1四半期	95㎡	8,300万円	289万円	3m
2024年第1四半期	85㎡	9,600万円	373万円	4m
2024年第1四半期	145㎡	15,000万円	342万円	4m
2024年第1四半期	500㎡	36,000万円	238万円	4m
2024年第1四半期	560㎡	28,000万円	165万円	4m
2024年第1四半期	140㎡	14,000万円	331万円	4m
2024年第1四半期	550㎡	39,000万円	234万円	4m
2024年第1四半期	100㎡	8,500万円	281万円	3.3m
2024年第1四半期	80㎡	5,800万円	240万円	3m
2024年第1四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2024年第1四半期	35㎡	6,500万円	614万円	－
2024年第1四半期	25㎡	1,400万円	185万円	－
2024年第1四半期	35㎡	6,300万円	595万円	－
2024年第1四半期	40㎡	6,600万円	545万円	－
2024年第1四半期	45㎡	4,500万円	331万円	－
2024年第1四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2023年第4四半期	70㎡	9,000万円	425万円	4m
2023年第4四半期	90㎡	7,800万円	287万円	5.3m
2023年第4四半期	85㎡	9,600万円	373万円	4.2m
2023年第4四半期	70㎡	27,000万円	1275万円	3.5m
2023年第4四半期	60㎡	3,800万円	209万円	2.9m
2023年第4四半期	65㎡	7,300万円	371万円	5.4m
2023年第4四半期	195㎡	13,000万円	220万円	5.2m
2023年第4四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2023年第4四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2023年第4四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第4四半期	50㎡	5,500万円	364万円	3.3m
2023年第4四半期	35㎡	1,700万円	161万円	－
2023年第4四半期	70㎡	6,300万円	298万円	5.2m
2023年第4四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第3四半期	40㎡	2,100万円	174万円	－
2023年第3四半期	65㎡	8,200万円	417万円	3.3m
2023年第3四半期	55㎡	5,900万円	355万円	4.1m
2023年第3四半期	340㎡	49,000万円	476万円	4m
2023年第3四半期	90㎡	8,200万円	301万円	5.3m
2023年第3四半期	160㎡	16,000万円	331万円	4m
2023年第3四半期	170㎡	43,000万円	836万円	5.4m
2023年第3四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2023年第2四半期	100㎡	5,400万円	179万円	－
2023年第2四半期	60㎡	6,700万円	369万円	4m
2023年第2四半期	45㎡	4,700万円	345万円	－
2023年第2四半期	70㎡	7,300万円	345万円	4m
2023年第2四半期	50㎡	5,400万円	357万円	3.4m
2023年第2四半期	95㎡	10,000万円	348万円	4m
2023年第2四半期	55㎡	4,600万円	277万円	－
2023年第2四半期	35㎡	3,000万円	283万円	－
2023年第2四半期	55㎡	5,800万円	349万円	－
2023年第2四半期	65㎡	9,600万円	488万円	5.9m
2023年第2四半期	65㎡	6,300万円	320万円	4m
2023年第2四半期	130㎡	9,900万円	252万円	4.3m
2023年第2四半期	90㎡	8,200万円	301万円	－
2023年第2四半期	40㎡	4,700万円	388万円	－
2023年第2四半期	50㎡	4,600万円	304万円	－
2023年第1四半期	300㎡	16,000万円	176万円	3m
2023年第1四半期	50㎡	6,500万円	430万円	4m
2023年第1四半期	60㎡	8,600万円	474万円	5.9m
2023年第1四半期	60㎡	9,000万円	496万円	3.6m
2023年第1四半期	60㎡	9,000万円	496万円	3.6m
2023年第1四半期	145㎡	13,000万円	296万円	4m
2023年第1四半期	60㎡	8,000万円	441万円	4m
2023年第1四半期	50㎡	6,500万円	430万円	4m
2023年第1四半期	40㎡	5,000万円	413万円	－
2023年第1四半期	60㎡	5,400万円	298万円	－
2023年第1四半期	85㎡	6,200万円	241万円	3.7m
2022年第4四半期	45㎡	5,600万円	411万円	2.7m
2022年第4四半期	65㎡	9,300万円	473万円	4m
2022年第4四半期	55㎡	4,100万円	246万円	2.5m
2022年第4四半期	130㎡	6,600万円	168万円	4.2m
2022年第4四半期	15㎡	1,600万円	353万円	－
2022年第4四半期	100㎡	5,300万円	175万円	－
2022年第4四半期	55㎡	4,100万円	246万円	－
2022年第4四半期	35㎡	4,200万円	397万円	－
2022年第4四半期	100㎡	5,000万円	165万円	－
2022年第3四半期	185㎡	4,000万円	71万円	6.2m
2022年第3四半期	250㎡	70,000万円	926万円	4m
2022年第3四半期	165㎡	16,000万円	321万円	3.6m
2022年第3四半期	90㎡	8,600万円	316万円	3.5m
2022年第3四半期	65㎡	10,000万円	509万円	4m
2022年第3四半期	130㎡	13,000万円	331万円	3.8m
2022年第3四半期	60㎡	5,500万円	303万円	4m
2022年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2022年第3四半期	30㎡	3,500万円	386万円	－
2022年第3四半期	50㎡	4,400万円	291万円	－
2022年第3四半期	60㎡	5,500万円	303万円	4m
2022年第3四半期	55㎡	4,400万円	264万円	－
2022年第3四半期	100㎡	5,800万円	192万円	－
2022年第2四半期	75㎡	7,000万円	309万円	4m
2022年第2四半期	100㎡	4,000万円	132万円	4m
2022年第2四半期	90㎡	5,500万円	202万円	3.3m
2022年第2四半期	40㎡	3,400万円	281万円	－
2022年第2四半期	55㎡	4,700万円	283万円	－
2022年第2四半期	50㎡	3,200万円	212万円	－
2022年第2四半期	50㎡	3,200万円	212万円	－
2022年第2四半期	105㎡	10,000万円	315万円	－
2022年第2四半期	115㎡	10,000万円	287万円	－
2022年第2四半期	100㎡	5,100万円	169万円	－
2022年第1四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2022年第1四半期	75㎡	7,000万円	309万円	4m
2022年第1四半期	105㎡	3,300万円	104万円	－
2022年第1四半期	45㎡	3,400万円	250万円	－
2022年第1四半期	70㎡	8,000万円	378万円	4m
2022年第1四半期	70㎡	8,000万円	378万円	4m
2022年第1四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2022年第1四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2021年第4四半期	110㎡	6,800万円	204万円	3.6m
2021年第4四半期	40㎡	3,000万円	248万円	－
2021年第4四半期	95㎡	6,200万円	216万円	4m
2021年第4四半期	75㎡	6,600万円	291万円	4.2m
2021年第4四半期	145㎡	22,000万円	502万円	8m
2021年第4四半期	100㎡	7,500万円	248万円	3.3m
2021年第4四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2021年第4四半期	30㎡	3,000万円	331万円	－
2021年第4四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2021年第4四半期	60㎡	6,200万円	342万円	－