世田谷区桜

宮の坂駅 3分

23区内A級立地建ぺい率 70%容積率 150%再建築可

16,980万円 139.82㎡（42.3坪）坪単価 401万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：2.4%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	世田谷区桜
交通	宮の坂駅 3分
価格	16,980万円
土地面積	139.82㎡（42.3坪）
坪単価	401万円
建ぺい率	70%
容積率	150%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-10-28

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 2.4%

実質利回り（推定） 1.8%

坪単価401万円

建築可能延床196㎡

推奨建築2階建木造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 97.9㎡ | 最大延床面積: 209.7㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
2F	1K	—	9.0万円/月
1F	1K	—	9.0万円/月

建築費（想定）3,915万円

総投資額（土地+建築）20,895万円

月額賃料合計（想定）41.5万円/月

表面利回り2.4%

※坪単価66万円 × 196㎡（延床）で算出（木造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	498.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 74.7万円
実質賃貸収入	423.3万円/年
総投資額（土地＋建築）	20,895万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 48.8万円/月
表面利回り	2.4%
実質利回り	1.8%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 桜エリア （世田谷区内、過去5年間）活発

取引件数：172件 | 月平均 2.9件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低113万円 → 中央値314万円 → 最高945万円

当物件の坪単価：401.5万円 → 相場比 +27.9%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	12件	372万円	132〜529
2025年第4四半期	9件	344万円	142〜410
2025年第3四半期	13件	346万円	172〜499
2025年第2四半期	10件	361万円	217〜420
2025年第1四半期	12件	264万円	159〜945
2024年第4四半期	6件	320万円	168〜331
2024年第3四半期	7件	346万円	113〜439
2024年第2四半期	7件	354万円	310〜397
2024年第1四半期	14件	343万円	151〜427
2023年第4四半期	9件	312万円	165〜425
2023年第3四半期	12件	361万円	198〜496
2023年第2四半期	7件	317万円	228〜355
2023年第1四半期	10件	295万円	268〜317
2022年第4四半期	10件	342万円	172〜402
2022年第3四半期	13件	287万円	122〜322
2022年第2四半期	11件	318万円	187〜388
2022年第1四半期	10件	288万円	198〜410

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	80㎡	6,400万円	264万円	11m
2026年第1四半期	35㎡	3,000万円	283万円	11m
2026年第1四半期	15㎡	840万円	185万円	－
2026年第1四半期	115㎡	17,000万円	489万円	3.8m
2026年第1四半期	50㎡	7,000万円	463万円	6m
2026年第1四半期	30㎡	1,200万円	132万円	－
2026年第1四半期	55㎡	5,500万円	331万円	－
2026年第1四半期	75㎡	8,500万円	375万円	－
2026年第1四半期	75㎡	8,800万円	388万円	－
2026年第1四半期	80㎡	9,000万円	372万円	－
2026年第1四半期	85㎡	7,400万円	288万円	－
2026年第1四半期	75㎡	12,000万円	529万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2025年第4四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2025年第4四半期	105㎡	9,700万円	305万円	4m
2025年第4四半期	60㎡	6,800万円	375万円	－
2025年第4四半期	75㎡	7,800万円	344万円	－
2025年第4四半期	100㎡	11,000万円	364万円	4m
2025年第4四半期	35㎡	1,500万円	142万円	－
2025年第4四半期	75㎡	7,500万円	331万円	－
2025年第3四半期	170㎡	12,000万円	233万円	3.8m
2025年第3四半期	30㎡	1,700万円	187万円	－
2025年第3四半期	80㎡	8,700万円	360万円	－
2025年第3四半期	40㎡	2,600万円	215万円	－
2025年第3四半期	75㎡	9,700万円	428万円	4.2m
2025年第3四半期	65㎡	6,800万円	346万円	－
2025年第3四半期	55㎡	8,300万円	499万円	4m
2025年第3四半期	45㎡	6,600万円	485万円	15m
2025年第3四半期	80㎡	8,600万円	355万円	4m
2025年第3四半期	35㎡	2,600万円	246万円	－
2025年第3四半期	70㎡	8,300万円	392万円	5.7m
2025年第3四半期	25㎡	1,300万円	172万円	－
2025年第3四半期	25㎡	1,700万円	225万円	－
2025年第2四半期	80㎡	10,000万円	413万円	4m
2025年第2四半期	105㎡	10,000万円	315万円	－
2025年第2四半期	75㎡	8,200万円	361万円	4.3m
2025年第2四半期	70㎡	8,900万円	420万円	－
2025年第2四半期	80㎡	9,300万円	384万円	6m
2025年第2四半期	80㎡	8,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	35㎡	2,300万円	217万円	－
2025年第2四半期	70㎡	7,700万円	364万円	6m
2025年第2四半期	220㎡	21,000万円	316万円	6.3m
2025年第2四半期	80㎡	7,000万円	289万円	6m
2025年第1四半期	105㎡	30,000万円	945万円	5.8m
2025年第1四半期	150㎡	12,000万円	264万円	5.8m
2025年第1四半期	115㎡	8,900万円	256万円	3.8m
2025年第1四半期	75㎡	5,200万円	229万円	－
2025年第1四半期	105㎡	12,000万円	378万円	4m
2025年第1四半期	105㎡	9,600万円	302万円	3.7m
2025年第1四半期	85㎡	5,200万円	202万円	－
2025年第1四半期	75㎡	12,000万円	529万円	6m
2025年第1四半期	60㎡	3,100万円	171万円	－
2025年第1四半期	75㎡	3,600万円	159万円	－
2025年第1四半期	30㎡	2,300万円	253万円	－
2025年第1四半期	30㎡	2,700万円	298万円	－
2024年第4四半期	50㎡	5,000万円	331万円	－
2024年第4四半期	65㎡	6,500万円	331万円	－
2024年第4四半期	85㎡	6,800万円	264万円	5m
2024年第4四半期	95㎡	9,200万円	320万円	－
2024年第4四半期	70㎡	6,500万円	307万円	－
2024年第4四半期	65㎡	3,300万円	168万円	－
2024年第3四半期	70㎡	9,300万円	439万円	－
2024年第3四半期	85㎡	8,900万円	346万円	－
2024年第3四半期	35㎡	1,200万円	113万円	－
2024年第3四半期	75㎡	7,300万円	322万円	－
2024年第3四半期	75㎡	9,300万円	410万円	－
2024年第3四半期	60㎡	6,300万円	347万円	－
2024年第3四半期	40㎡	1,500万円	124万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2024年第2四半期	70㎡	7,800万円	368万円	－
2024年第2四半期	55㎡	6,500万円	391万円	－
2024年第2四半期	70㎡	7,500万円	354万円	－
2024年第2四半期	85㎡	9,000万円	350万円	4.2m
2024年第2四半期	80㎡	8,200万円	339万円	－
2024年第2四半期	95㎡	8,900万円	310万円	－
2024年第1四半期	70㎡	8,600万円	406万円	4.5m
2024年第1四半期	70㎡	9,000万円	425万円	4.5m
2024年第1四半期	200㎡	12,000万円	198万円	4m
2024年第1四半期	65㎡	8,400万円	427万円	6m
2024年第1四半期	70㎡	7,600万円	359万円	－
2024年第1四半期	30㎡	1,600万円	176万円	－
2024年第1四半期	80㎡	8,300万円	343万円	4.1m
2024年第1四半期	90㎡	5,500万円	202万円	－
2024年第1四半期	70㎡	8,200万円	387万円	5.9m
2024年第1四半期	80㎡	8,600万円	355万円	－
2024年第1四半期	90㎡	5,700万円	209万円	－
2024年第1四半期	35㎡	1,600万円	151万円	－
2024年第1四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2024年第1四半期	60㎡	4,500万円	248万円	－
2023年第4四半期	55㎡	4,200万円	252万円	3.8m
2023年第4四半期	130㎡	14,000万円	356万円	4m
2023年第4四半期	85㎡	8,500万円	331万円	－
2023年第4四半期	90㎡	8,000万円	294万円	－
2023年第4四半期	75㎡	7,600万円	335万円	－
2023年第4四半期	90㎡	8,500万円	312万円	－
2023年第4四半期	55㎡	3,600万円	216万円	－
2023年第4四半期	70㎡	9,000万円	425万円	5.1m
2023年第4四半期	30㎡	1,500万円	165万円	－
2023年第3四半期	75㎡	9,600万円	423万円	6m
2023年第3四半期	85㎡	9,000万円	350万円	3.9m
2023年第3四半期	50㎡	7,500万円	496万円	4m
2023年第3四半期	70㎡	8,300万円	392万円	－
2023年第3四半期	15㎡	900万円	198万円	－
2023年第3四半期	50㎡	4,800万円	317万円	3.6m
2023年第3四半期	130㎡	9,500万円	242万円	4m
2023年第3四半期	65㎡	5,500万円	280万円	－
2023年第3四半期	75㎡	8,300万円	366万円	－
2023年第3四半期	70㎡	7,000万円	331万円	－
2023年第3四半期	55㎡	7,500万円	451万円	4m
2023年第3四半期	75㎡	8,200万円	361万円	－
2023年第2四半期	145㎡	10,000万円	228万円	5.9m
2023年第2四半期	55㎡	5,900万円	355万円	－
2023年第2四半期	100㎡	9,300万円	307万円	5.2m
2023年第2四半期	70㎡	7,100万円	335万円	－
2023年第2四半期	80㎡	6,700万円	277万円	－
2023年第2四半期	75㎡	7,200万円	317万円	－
2023年第2四半期	90㎡	8,900万円	327万円	－
2023年第1四半期	85㎡	8,000万円	311万円	3.6m
2023年第1四半期	95㎡	7,700万円	268万円	3.8m
2023年第1四半期	60㎡	5,700万円	314万円	－
2023年第1四半期	135㎡	12,000万円	294万円	6m
2023年第1四半期	65㎡	5,700万円	290万円	－
2023年第1四半期	85㎡	8,000万円	311万円	4m
2023年第1四半期	75㎡	6,700万円	295万円	6m
2023年第1四半期	65㎡	5,500万円	280万円	－
2023年第1四半期	75㎡	7,200万円	317万円	－
2023年第1四半期	135㎡	12,000万円	294万円	5m
2022年第4四半期	115㎡	14,000万円	402万円	5.7m
2022年第4四半期	95㎡	7,500万円	261万円	6m
2022年第4四半期	85㎡	5,300万円	206万円	5.8m
2022年第4四半期	85㎡	8,800万円	342万円	3.8m
2022年第4四半期	70㎡	4,400万円	208万円	6m
2022年第4四半期	90㎡	5,500万円	202万円	15m
2022年第4四半期	70㎡	7,300万円	345万円	－
2022年第4四半期	25㎡	1,300万円	172万円	－
2022年第4四半期	90㎡	9,700万円	356万円	－
2022年第4四半期	85㎡	8,800万円	342万円	3.8m
2022年第3四半期	75㎡	5,700万円	251万円	4.3m
2022年第3四半期	105㎡	9,900万円	312万円	4m
2022年第3四半期	110㎡	8,700万円	261万円	4m
2022年第3四半期	20㎡	740万円	122万円	－
2022年第3四半期	90㎡	7,800万円	287万円	4.5m
2022年第3四半期	95㎡	9,000万円	313万円	5m
2022年第3四半期	75㎡	7,300万円	322万円	－
2022年第3四半期	130㎡	9,900万円	252万円	6m
2022年第3四半期	40㎡	2,300万円	190万円	－
2022年第3四半期	95㎡	7,500万円	261万円	－
2022年第3四半期	80㎡	7,300万円	302万円	－
2022年第3四半期	80㎡	7,500万円	310万円	－
2022年第3四半期	75㎡	7,300万円	322万円	－
2022年第2四半期	75㎡	7,500万円	331万円	－
2022年第2四半期	95㎡	9,800万円	341万円	5.8m
2022年第2四半期	30㎡	1,700万円	187万円	－
2022年第2四半期	95㎡	8,800万円	306万円	5m
2022年第2四半期	80㎡	7,000万円	289万円	－
2022年第2四半期	75㎡	8,800万円	388万円	－
2022年第2四半期	80㎡	4,600万円	190万円	－
2022年第2四半期	80㎡	7,700万円	318万円	－
2022年第2四半期	120㎡	7,800万円	215万円	4m
2022年第2四半期	70㎡	7,000万円	331万円	－
2022年第2四半期	45㎡	4,700万円	345万円	－
2022年第1四半期	95㎡	5,700万円	198万円	－
2022年第1四半期	80㎡	7,200万円	298万円	5m
2022年第1四半期	75㎡	7,000万円	309万円	－
2022年第1四半期	80㎡	5,900万円	244万円	4m
2022年第1四半期	115㎡	10,000万円	287万円	4m
2022年第1四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2022年第1四半期	70㎡	6,100万円	288万円	6.1m
2022年第1四半期	540㎡	67,000万円	410万円	5m
2022年第1四半期	115㎡	8,500万円	244万円	4.3m
2022年第1四半期	95㎡	10,000万円	348万円	－