中野区上高田

中井駅 7分

23区内B級立地建ぺい率 60%容積率 150%再建築可

19,800万円 329.55㎡（99.7坪）坪単価 199万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：3.4%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	中野区上高田
交通	中井駅 7分
価格	19,800万円
土地面積	329.55㎡（99.7坪）
坪単価	199万円
建ぺい率	60%
容積率	150%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 3.4%

実質利回り（推定） 2.5%

坪単価199万円

建築可能延床494㎡

推奨建築3階建軽量鉄骨造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 197.7㎡ | 最大延床面積: 494.3㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	7.5万円/月
2F	1K	—	7.5万円/月
1F	1K	—	7.5万円/月

建築費（想定）13,841万円

総投資額（土地+建築）33,641万円

月額賃料合計（想定）96.0万円/月

表面利回り3.4%

※坪単価93万円 × 494㎡（延床）で算出（軽量鉄骨造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	1152.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 172.8万円
実質賃貸収入	979.2万円/年
総投資額（土地＋建築）	33,641万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 78.6万円/月
表面利回り	3.4%
実質利回り	2.5%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 上高田エリア （中野区内、過去5年間）活発

取引件数：284件 | 月平均 4.7件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低15万円 → 中央値261万円 → 最高1064万円

当物件の坪単価：198.6万円 → 相場比 -23.9%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	10件	302万円	75〜467
2025年第4四半期	10件	283万円	138〜489
2025年第3四半期	11件	238万円	15〜505
2025年第2四半期	19件	320万円	75〜1064
2025年第1四半期	14件	350万円	132〜474
2024年第4四半期	18件	350万円	104〜476
2024年第3四半期	19件	285万円	23〜421
2024年第2四半期	17件	260万円	140〜799
2024年第1四半期	16件	194万円	119〜584
2023年第4四半期	24件	331万円	103〜503
2023年第3四半期	18件	250万円	88〜489
2023年第2四半期	15件	220万円	76〜476
2023年第1四半期	17件	220万円	132〜367
2022年第4四半期	17件	264万円	110〜364
2022年第3四半期	17件	209万円	156〜391
2022年第2四半期	13件	213万円	90〜411
2022年第1四半期	16件	249万円	122〜370
2021年第4四半期	13件	236万円	89〜364

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2026年第1四半期	35㎡	2,700万円	255万円	－
2026年第1四半期	80㎡	7,300万円	302万円	4m
2026年第1四半期	50㎡	3,000万円	198万円	－
2026年第1四半期	45㎡	4,300万円	316万円	－
2026年第1四半期	110㎡	2,500万円	75万円	－
2026年第1四半期	85㎡	12,000万円	467万円	－
2026年第1四半期	35㎡	2,700万円	255万円	－
2026年第1四半期	65㎡	7,200万円	366万円	6m
2026年第1四半期	15㎡	950万円	209万円	－
2025年第4四半期	185㎡	25,000万円	447万円	3.9m
2025年第4四半期	100㎡	7,400万円	245万円	3.8m
2025年第4四半期	45㎡	2,600万円	191万円	－
2025年第4四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2025年第4四半期	45㎡	3,400万円	250万円	－
2025年第4四半期	40㎡	4,800万円	397万円	－
2025年第4四半期	30㎡	2,800万円	309万円	4.7m
2025年第4四半期	90㎡	7,700万円	283万円	2.9m
2025年第4四半期	55㎡	2,700万円	162万円	－
2025年第4四半期	55㎡	2,300万円	138万円	－
2025年第3四半期	85㎡	7,000万円	272万円	4.3m
2025年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2025年第3四半期	45㎡	200万円	15万円	－
2025年第3四半期	30㎡	4,100万円	452万円	－
2025年第3四半期	45㎡	2,900万円	213万円	－
2025年第3四半期	100㎡	8,400万円	278万円	4.2m
2025年第3四半期	100㎡	7,200万円	238万円	4m
2025年第3四半期	50㎡	3,300万円	218万円	－
2025年第3四半期	55㎡	8,400万円	505万円	6m
2025年第3四半期	50㎡	2,900万円	192万円	－
2025年第3四半期	35㎡	2,400万円	227万円	－
2025年第2四半期	15㎡	960万円	212万円	－
2025年第2四半期	80㎡	8,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	90㎡	6,800万円	250万円	－
2025年第2四半期	45㎡	4,800万円	353万円	－
2025年第2四半期	65㎡	6,300万円	320万円	4m
2025年第2四半期	70㎡	5,500万円	260万円	－
2025年第2四半期	115㎡	2,600万円	75万円	1.2m
2025年第2四半期	115㎡	37,000万円	1064万円	11m
2025年第2四半期	125㎡	11,000万円	291万円	4m
2025年第2四半期	95㎡	9,700万円	338万円	4m
2025年第2四半期	85㎡	10,000万円	389万円	4m
2025年第2四半期	175㎡	7,000万円	132万円	4m
2025年第2四半期	30㎡	4,100万円	452万円	－
2025年第2四半期	50㎡	3,500万円	231万円	－
2025年第2四半期	70㎡	8,000万円	378万円	－
2025年第2四半期	50㎡	2,100万円	139万円	－
2025年第2四半期	260㎡	24,000万円	305万円	2.5m
2025年第2四半期	80㎡	10,000万円	413万円	3.5m
2025年第2四半期	80㎡	10,000万円	413万円	3.5m
2025年第1四半期	50㎡	6,800万円	450万円	4m
2025年第1四半期	80㎡	10,000万円	413万円	4m
2025年第1四半期	80㎡	9,000万円	372万円	4m
2025年第1四半期	30㎡	4,200万円	463万円	－
2025年第1四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2025年第1四半期	30㎡	4,300万円	474万円	－
2025年第1四半期	85㎡	9,000万円	350万円	2.7m
2025年第1四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2025年第1四半期	50㎡	5,600万円	370万円	3.2m
2025年第1四半期	80㎡	3,800万円	157万円	－
2025年第1四半期	55㎡	5,100万円	307万円	－
2025年第1四半期	50㎡	3,200万円	212万円	－
2025年第1四半期	55㎡	2,200万円	132万円	－
2025年第1四半期	60㎡	2,800万円	154万円	－
2024年第4四半期	60㎡	7,000万円	386万円	3.4m
2024年第4四半期	75㎡	3,100万円	137万円	1.6m
2024年第4四半期	55㎡	7,000万円	421万円	4m
2024年第4四半期	120㎡	14,000万円	386万円	4m
2024年第4四半期	70㎡	8,900万円	420万円	3.1m
2024年第4四半期	35㎡	4,800万円	453万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,600万円	476万円	－
2024年第4四半期	80㎡	6,900万円	285万円	6m
2024年第4四半期	160㎡	6,700万円	138万円	3.4m
2024年第4四半期	45㎡	2,200万円	162万円	－
2024年第4四半期	35㎡	4,300万円	406万円	－
2024年第4四半期	185㎡	13,000万円	232万円	2.6m
2024年第4四半期	45㎡	2,300万円	169万円	－
2024年第4四半期	50㎡	3,000万円	198万円	－
2024年第4四半期	85㎡	9,000万円	350万円	3.7m
2024年第4四半期	60㎡	6,500万円	358万円	－
2024年第4四半期	55㎡	2,300万円	138万円	－
2024年第4四半期	20㎡	630万円	104万円	－
2024年第3四半期	150㎡	9,000万円	198万円	4m
2024年第3四半期	290㎡	2,000万円	23万円	3.3m
2024年第3四半期	75㎡	8,000万円	353万円	3.2m
2024年第3四半期	190㎡	17,000万円	296万円	9.4m
2024年第3四半期	75㎡	1,100万円	48万円	3m
2024年第3四半期	60㎡	5,000万円	276万円	5.2m
2024年第3四半期	90㎡	9,900万円	364万円	4m
2024年第3四半期	165㎡	7,700万円	154万円	4m
2024年第3四半期	85㎡	7,500万円	292万円	2.7m
2024年第3四半期	155㎡	8,000万円	171万円	4m
2024年第3四半期	75㎡	8,500万円	375万円	4.5m
2024年第3四半期	135㎡	16,000万円	392万円	4m
2024年第3四半期	45㎡	3,900万円	287万円	－
2024年第3四半期	80㎡	6,900万円	285万円	6.3m
2024年第3四半期	40㎡	4,300万円	355万円	－
2024年第3四半期	55㎡	7,000万円	421万円	3.8m
2024年第3四半期	60㎡	3,200万円	176万円	－
2024年第3四半期	70㎡	5,500万円	260万円	－
2024年第3四半期	50㎡	2,200万円	145万円	－
2024年第2四半期	120㎡	29,000万円	799万円	5.8m
2024年第2四半期	125㎡	29,000万円	767万円	5.8m
2024年第2四半期	100㎡	7,000万円	231万円	2.4m
2024年第2四半期	60㎡	7,100万円	391万円	4m
2024年第2四半期	70㎡	6,400万円	302万円	4m
2024年第2四半期	140㎡	11,000万円	260万円	4m
2024年第2四半期	35㎡	2,000万円	189万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2024年第2四半期	135㎡	13,000万円	318万円	5.4m
2024年第2四半期	260㎡	12,000万円	153万円	3.3m
2024年第2四半期	40㎡	2,000万円	165万円	4.1m
2024年第2四半期	55㎡	4,800万円	289万円	－
2024年第2四半期	45㎡	1,900万円	140万円	－
2024年第2四半期	50㎡	2,400万円	159万円	3.2m
2024年第2四半期	55㎡	2,600万円	156万円	－
2024年第2四半期	20㎡	890万円	147万円	－
2024年第2四半期	55㎡	5,400万円	325万円	－
2024年第1四半期	190㎡	15,000万円	261万円	9.5m
2024年第1四半期	45㎡	1,900万円	140万円	2.9m
2024年第1四半期	50㎡	4,200万円	278万円	3.6m
2024年第1四半期	70㎡	4,100万円	194万円	11m
2024年第1四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2024年第1四半期	45㎡	2,600万円	191万円	－
2024年第1四半期	140㎡	5,800万円	137万円	4m
2024年第1四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2024年第1四半期	55㎡	2,600万円	156万円	－
2024年第1四半期	40㎡	2,200万円	182万円	－
2024年第1四半期	30㎡	5,300万円	584万円	3m
2024年第1四半期	50㎡	1,800万円	119万円	3.7m
2024年第1四半期	50㎡	2,800万円	185万円	－
2024年第1四半期	45㎡	1,900万円	140万円	2.9m
2024年第1四半期	65㎡	5,500万円	280万円	4m
2024年第1四半期	75㎡	6,500万円	287万円	－
2023年第4四半期	80㎡	8,200万円	339万円	4m
2023年第4四半期	65㎡	4,900万円	249万円	4.3m
2023年第4四半期	60㎡	5,800万円	320万円	4.3m
2023年第4四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2023年第4四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2023年第4四半期	25㎡	3,800万円	503万円	－
2023年第4四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2023年第4四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2023年第4四半期	40㎡	3,600万円	298万円	－
2023年第4四半期	25㎡	3,600万円	476万円	－
2023年第4四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2023年第4四半期	80㎡	2,500万円	103万円	1.8m
2023年第4四半期	50㎡	6,400万円	423万円	－
2023年第4四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2023年第4四半期	80㎡	6,100万円	252万円	3.5m
2023年第4四半期	80㎡	5,200万円	215万円	6.3m
2023年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第4四半期	40㎡	1,400万円	116万円	－
2023年第4四半期	70㎡	5,800万円	274万円	－
2023年第4四半期	70㎡	6,300万円	298万円	3.7m
2023年第4四半期	45㎡	3,500万円	257万円	－
2023年第4四半期	75㎡	6,800万円	300万円	4m
2023年第4四半期	60㎡	2,400万円	132万円	－
2023年第4四半期	55㎡	6,500万円	391万円	8m
2023年第3四半期	70㎡	5,200万円	246万円	2.7m
2023年第3四半期	45㎡	1,200万円	88万円	2.7m
2023年第3四半期	185㎡	14,000万円	250万円	3.6m
2023年第3四半期	90㎡	5,200万円	191万円	4m
2023年第3四半期	90㎡	8,700万円	320万円	4m
2023年第3四半期	75㎡	7,500万円	331万円	11m
2023年第3四半期	60㎡	4,300万円	237万円	4m
2023年第3四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2023年第3四半期	25㎡	1,700万円	225万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2023年第3四半期	45㎡	3,200万円	235万円	－
2023年第3四半期	30㎡	3,100万円	342万円	－
2023年第3四半期	190㎡	11,000万円	191万円	4m
2023年第3四半期	125㎡	9,400万円	249万円	5.5m
2023年第3四半期	50㎡	4,500万円	298万円	－
2023年第3四半期	55㎡	5,400万円	325万円	－
2023年第3四半期	35㎡	2,100万円	198万円	－
2023年第3四半期	90㎡	8,700万円	320万円	4m
2023年第2四半期	105㎡	5,100万円	161万円	3.5m
2023年第2四半期	90㎡	3,500万円	129万円	3.6m
2023年第2四半期	125㎡	6,100万円	161万円	4m
2023年第2四半期	100㎡	10,000万円	331万円	4m
2023年第2四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
2023年第2四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2023年第2四半期	45㎡	1,800万円	132万円	1.8m
2023年第2四半期	35㎡	800万円	76万円	－
2023年第2四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2023年第2四半期	25㎡	3,600万円	476万円	－
2023年第2四半期	95㎡	9,100万円	317万円	4m
2023年第2四半期	70㎡	7,500万円	354万円	3.3m
2023年第2四半期	85㎡	11,000万円	428万円	－
2023年第2四半期	30㎡	1,700万円	187万円	4m
2023年第2四半期	85㎡	5,500万円	214万円	－
2023年第1四半期	75㎡	6,600万円	291万円	4m
2023年第1四半期	105㎡	7,500万円	236万円	6m
2023年第1四半期	35㎡	1,600万円	151万円	3m
2023年第1四半期	55㎡	6,100万円	367万円	4m
2023年第1四半期	75㎡	5,000万円	220万円	11m
2023年第1四半期	145㎡	6,000万円	137万円	2.6m
2023年第1四半期	180㎡	11,000万円	202万円	4m
2023年第1四半期	105㎡	7,100万円	224万円	4m
2023年第1四半期	60㎡	5,400万円	298万円	－
2023年第1四半期	20㎡	1,000万円	165万円	－
2023年第1四半期	85㎡	3,400万円	132万円	4m
2023年第1四半期	45㎡	2,700万円	198万円	－
2023年第1四半期	60㎡	6,600万円	364万円	4.5m
2023年第1四半期	50㎡	2,700万円	179万円	－
2023年第1四半期	70㎡	6,300万円	298万円	4m
2023年第1四半期	65㎡	5,400万円	275万円	－
2023年第1四半期	50㎡	2,300万円	152万円	－
2022年第4四半期	65㎡	5,900万円	300万円	4m
2022年第4四半期	165㎡	13,000万円	260万円	8.7m
2022年第4四半期	45㎡	2,800万円	206万円	－
2022年第4四半期	100㎡	8,000万円	264万円	－
2022年第4四半期	60㎡	5,300万円	292万円	－
2022年第4四半期	80㎡	6,300万円	260万円	4m
2022年第4四半期	100㎡	9,400万円	311万円	4m
2022年第4四半期	770㎡	74,000万円	318万円	4m
2022年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2022年第4四半期	45㎡	1,500万円	110万円	－
2022年第4四半期	65㎡	4,100万円	209万円	4.5m
2022年第4四半期	105㎡	9,800万円	309万円	4m
2022年第4四半期	40㎡	2,100万円	174万円	－
2022年第4四半期	75㎡	7,200万円	317万円	4m
2022年第4四半期	65㎡	5,300万円	270万円	－
2022年第4四半期	50㎡	3,200万円	212万円	－
2022年第4四半期	30㎡	1,600万円	176万円	4m
2022年第3四半期	70㎡	6,500万円	307万円	4m
2022年第3四半期	90㎡	8,800万円	323万円	4m
2022年第3四半期	55㎡	5,900万円	355万円	4m
2022年第3四半期	510㎡	26,000万円	169万円	2.7m
2022年第3四半期	85㎡	6,700万円	261万円	3.8m
2022年第3四半期	45㎡	3,200万円	235万円	－
2022年第3四半期	45㎡	2,600万円	191万円	－
2022年第3四半期	50㎡	3,100万円	205万円	3.5m
2022年第3四半期	75㎡	7,600万円	335万円	6.1m
2022年第3四半期	55㎡	4,300万円	258万円	－
2022年第3四半期	500㎡	24,000万円	159万円	3.8m
2022年第3四半期	55㎡	3,400万円	204万円	－
2022年第3四半期	55㎡	3,200万円	192万円	－
2022年第3四半期	55㎡	6,500万円	391万円	3.3m
2022年第3四半期	55㎡	2,600万円	156万円	－
2022年第3四半期	60㎡	3,800万円	209万円	－
2022年第3四半期	50㎡	3,000万円	198万円	－
2022年第2四半期	70㎡	6,700万円	316万円	－
2022年第2四半期	55㎡	2,400万円	144万円	－
2022年第2四半期	85㎡	6,700万円	261万円	3.8m
2022年第2四半期	90㎡	5,800万円	213万円	3.6m
2022年第2四半期	55㎡	1,500万円	90万円	－
2022年第2四半期	65㎡	4,000万円	203万円	6.1m
2022年第2四半期	185㎡	23,000万円	411万円	4m
2022年第2四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2022年第2四半期	30㎡	1,500万円	165万円	2m
2022年第2四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2022年第2四半期	35㎡	1,100万円	104万円	－
2022年第2四半期	35㎡	1,800万円	170万円	－
2022年第2四半期	50㎡	4,600万円	304万円	－
2022年第1四半期	60㎡	4,600万円	253万円	－
2022年第1四半期	65㎡	4,900万円	249万円	－
2022年第1四半期	50㎡	2,900万円	192万円	－
2022年第1四半期	55㎡	2,900万円	174万円	－
2022年第1四半期	55㎡	4,600万円	277万円	－
2022年第1四半期	60㎡	6,400万円	353万円	3.8m
2022年第1四半期	60㎡	6,700万円	369万円	3.8m
2022年第1四半期	95㎡	6,500万円	226万円	3.8m
2022年第1四半期	65㎡	2,400万円	122万円	4m
2022年第1四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	45㎡	1,800万円	132万円	－
2022年第1四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2022年第1四半期	45㎡	2,900万円	213万円	－
2022年第1四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2022年第1四半期	45㎡	2,200万円	162万円	－
2022年第1四半期	50㎡	3,400万円	225万円	3.8m
2021年第4四半期	360㎡	16,000万円	147万円	3.7m
2021年第4四半期	80㎡	7,400万円	306万円	4m
2021年第4四半期	330㎡	32,000万円	321万円	5.4m
2021年第4四半期	70㎡	7,700万円	364万円	4m
2021年第4四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2021年第4四半期	80㎡	5,700万円	236万円	4.3m
2021年第4四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2021年第4四半期	50㎡	2,700万円	179万円	－
2021年第4四半期	35㎡	940万円	89万円	－
2021年第4四半期	135㎡	7,200万円	176万円	4m
2021年第4四半期	45㎡	4,700万円	345万円	4m
2021年第4四半期	35㎡	2,000万円	189万円	－
2021年第4四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－