目黒区上目黒

祐天寺駅 5分

23区内A級立地建ぺい率 60%容積率 150%再建築可

23,980万円 136.27㎡（41.2坪）坪単価 582万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：1.7%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	目黒区上目黒
交通	祐天寺駅 5分
価格	23,980万円
土地面積	136.27㎡（41.2坪）
坪単価	582万円
建ぺい率	60%
容積率	150%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-10-28

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 1.7%

実質利回り（推定） 1.3%

坪単価582万円

建築可能延床204㎡

推奨建築3階建軽量鉄骨造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 81.8㎡ | 最大延床面積: 204.4㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	9.0万円/月
2F	1K	—	9.0万円/月
1F	1K	—	9.0万円/月

建築費（想定）5,723万円

総投資額（土地+建築）29,703万円

月額賃料合計（想定）41.5万円/月

表面利回り1.7%

※坪単価93万円 × 204㎡（延床）で算出（軽量鉄骨造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	498.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 74.7万円
実質賃貸収入	423.3万円/年
総投資額（土地＋建築）	29,703万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 69.4万円/月
表面利回り	1.7%
実質利回り	1.3%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 上目黒エリア （目黒区内、過去5年間）活発

取引件数：332件 | 月平均 5.5件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低30万円 → 中央値456万円 → 最高2139万円

当物件の坪単価：581.8万円 → 相場比 +27.6%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	24件	420万円	108〜945
2025年第4四半期	20件	463万円	182〜882
2025年第3四半期	17件	567万円	144〜1587
2025年第2四半期	26件	509万円	179〜1146
2025年第1四半期	24件	504万円	242〜1281
2024年第4四半期	16件	536万円	198〜850
2024年第3四半期	14件	535万円	176〜902
2024年第2四半期	17件	535万円	198〜964
2024年第1四半期	13件	463万円	331〜1556
2023年第4四半期	24件	423万円	194〜1157
2023年第3四半期	18件	437万円	169〜785
2023年第2四半期	20件	455万円	161〜972
2023年第1四半期	22件	505万円	189〜735
2022年第4四半期	21件	450万円	30〜2139
2022年第3四半期	13件	458万円	271〜977
2022年第2四半期	28件	391万円	212〜661
2022年第1四半期	15件	378万円	220〜708

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	65㎡	14,000万円	712万円	2.7m
2026年第1四半期	50㎡	13,000万円	860万円	－
2026年第1四半期	300㎡	33,000万円	364万円	2.4m
2026年第1四半期	35㎡	3,000万円	283万円	3m
2026年第1四半期	75㎡	15,000万円	661万円	3.8m
2026年第1四半期	30㎡	980万円	108万円	－
2026年第1四半期	45㎡	3,300万円	242万円	－
2026年第1四半期	75㎡	15,000万円	661万円	－
2026年第1四半期	35㎡	2,100万円	198万円	－
2026年第1四半期	70㎡	20,000万円	945万円	－
2026年第1四半期	50㎡	5,600万円	370万円	－
2026年第1四半期	70㎡	8,900万円	420万円	－
2026年第1四半期	95㎡	4,600万円	160万円	－
2026年第1四半期	100㎡	21,000万円	694万円	5m
2026年第1四半期	40㎡	2,000万円	165万円	－
2026年第1四半期	85㎡	20,000万円	778万円	4m
2026年第1四半期	50㎡	3,600万円	238万円	－
2026年第1四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2026年第1四半期	55㎡	6,800万円	409万円	－
2026年第1四半期	40㎡	1,900万円	157万円	－
2026年第1四半期	50㎡	5,000万円	331万円	－
2026年第1四半期	55㎡	8,400万円	505万円	4m
2026年第1四半期	105㎡	17,000万円	535万円	－
2026年第1四半期	145㎡	26,000万円	593万円	－
2025年第4四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2025年第4四半期	60㎡	16,000万円	882万円	3.3m
2025年第4四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2025年第4四半期	70㎡	11,000万円	520万円	－
2025年第4四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2025年第4四半期	60㎡	13,000万円	716万円	－
2025年第4四半期	80㎡	17,000万円	703万円	－
2025年第4四半期	40㎡	5,300万円	438万円	－
2025年第4四半期	45㎡	5,600万円	411万円	－
2025年第4四半期	50㎡	6,700万円	443万円	－
2025年第4四半期	75㎡	13,000万円	573万円	4m
2025年第4四半期	65㎡	8,000万円	407万円	2.5m
2025年第4四半期	80㎡	17,000万円	703万円	5m
2025年第4四半期	45㎡	6,300万円	463万円	－
2025年第4四半期	360㎡	65,000万円	597万円	4.4m
2025年第4四半期	135㎡	17,000万円	416万円	2.2m
2025年第4四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2025年第4四半期	15㎡	1,400万円	309万円	－
2025年第4四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2025年第4四半期	30㎡	5,600万円	617万円	－
2025年第3四半期	55㎡	12,000万円	721万円	4m
2025年第3四半期	350㎡	64,000万円	605万円	2.2m
2025年第3四半期	55㎡	3,800万円	228万円	3.1m
2025年第3四半期	220㎡	44,000万円	661万円	4m
2025年第3四半期	60㎡	10,000万円	551万円	－
2025年第3四半期	50㎡	16,000万円	1058万円	－
2025年第3四半期	50㎡	7,000万円	463万円	－
2025年第3四半期	35㎡	9,900万円	935万円	－
2025年第3四半期	50㎡	6,300万円	417万円	15m
2025年第3四半期	55㎡	2,400万円	144万円	－
2025年第3四半期	35㎡	9,900万円	935万円	－
2025年第3四半期	50㎡	7,800万円	516万円	－
2025年第3四半期	105㎡	15,000万円	472万円	－
2025年第3四半期	125㎡	60,000万円	1587万円	－
2025年第3四半期	35㎡	6,000万円	567万円	－
2025年第3四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2025年第3四半期	70㎡	13,000万円	614万円	－
2025年第2四半期	240㎡	74,000万円	1019万円	5.3m
2025年第2四半期	125㎡	15,000万円	397万円	3.5m
2025年第2四半期	70㎡	19,000万円	897万円	3.8m
2025年第2四半期	95㎡	20,000万円	696万円	4m
2025年第2四半期	300㎡	45,000万円	496万円	3.5m
2025年第2四半期	40㎡	4,600万円	380万円	－
2025年第2四半期	65㎡	10,000万円	509万円	－
2025年第2四半期	25㎡	4,000万円	529万円	－
2025年第2四半期	60㎡	17,000万円	937万円	－
2025年第2四半期	35㎡	3,600万円	340万円	－
2025年第2四半期	50㎡	7,900万円	522万円	－
2025年第2四半期	30㎡	2,700万円	298万円	－
2025年第2四半期	50㎡	2,700万円	179万円	－
2025年第2四半期	60㎡	15,000万円	826万円	－
2025年第2四半期	35㎡	6,000万円	567万円	－
2025年第2四半期	35㎡	4,200万円	397万円	－
2025年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2025年第2四半期	75㎡	26,000万円	1146万円	－
2025年第2四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2025年第2四半期	60㎡	14,000万円	771万円	4m
2025年第2四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
2025年第2四半期	35㎡	3,500万円	331万円	－
2025年第2四半期	65㎡	12,000万円	610万円	－
2025年第2四半期	50㎡	13,000万円	860万円	－
2025年第2四半期	40㎡	5,400万円	446万円	－
2025年第2四半期	50㎡	4,600万円	304万円	－
2025年第1四半期	135㎡	24,000万円	588万円	7.2m
2025年第1四半期	35㎡	3,800万円	359万円	－
2025年第1四半期	25㎡	4,400万円	582万円	－
2025年第1四半期	55㎡	13,000万円	781万円	－
2025年第1四半期	90㎡	12,000万円	441万円	－
2025年第1四半期	50㎡	9,500万円	628万円	－
2025年第1四半期	45㎡	6,800万円	500万円	3.5m
2025年第1四半期	105㎡	16,000万円	504万円	4m
2025年第1四半期	75㎡	16,000万円	705万円	3m
2025年第1四半期	70㎡	7,800万円	368万円	－
2025年第1四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2025年第1四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2025年第1四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2025年第1四半期	60㎡	14,000万円	771万円	－
2025年第1四半期	70㎡	15,000万円	708万円	－
2025年第1四半期	75㎡	15,000万円	661万円	3.1m
2025年第1四半期	80㎡	31,000万円	1281万円	－
2025年第1四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第1四半期	50㎡	3,800万円	251万円	－
2025年第1四半期	80㎡	19,000万円	785万円	－
2025年第1四半期	70㎡	8,500万円	401万円	－
2025年第1四半期	45㎡	4,600万円	338万円	－
2025年第1四半期	60㎡	15,000万円	826万円	－
2024年第4四半期	35㎡	5,200万円	491万円	－
2024年第4四半期	70㎡	8,500万円	401万円	－
2024年第4四半期	85㎡	12,000万円	467万円	4m
2024年第4四半期	65㎡	8,300万円	422万円	－
2024年第4四半期	75㎡	18,000万円	793万円	4m
2024年第4四半期	15㎡	900万円	198万円	－
2024年第4四半期	80㎡	14,000万円	579万円	－
2024年第4四半期	75㎡	16,000万円	705万円	3.1m
2024年第4四半期	25㎡	4,200万円	555万円	－
2024年第4四半期	50㎡	8,100万円	536万円	－
2024年第4四半期	40㎡	8,800万円	727万円	－
2024年第4四半期	25㎡	4,100万円	542万円	－
2024年第4四半期	105㎡	27,000万円	850万円	－
2024年第4四半期	330㎡	30,000万円	301万円	4m
2024年第4四半期	85㎡	12,000万円	467万円	4m
2024年第4四半期	35㎡	5,500万円	520万円	－
2024年第3四半期	90㎡	19,000万円	698万円	5.3m
2024年第3四半期	40㎡	2,800万円	231万円	－
2024年第3四半期	75㎡	14,000万円	617万円	－
2024年第3四半期	35㎡	4,200万円	397万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2024年第3四半期	55㎡	15,000万円	902万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2024年第3四半期	65㎡	16,000万円	814万円	4.6m
2024年第3四半期	165㎡	30,000万円	601万円	3.8m
2024年第3四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2024年第3四半期	105㎡	17,000万円	535万円	5m
2024年第3四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2024年第3四半期	60㎡	12,000万円	661万円	－
2024年第3四半期	30㎡	1,600万円	176万円	－
2024年第2四半期	35㎡	5,500万円	520万円	－
2024年第2四半期	50㎡	5,400万円	357万円	－
2024年第2四半期	50㎡	3,900万円	258万円	－
2024年第2四半期	55㎡	8,800万円	529万円	－
2024年第2四半期	120㎡	35,000万円	964万円	－
2024年第2四半期	55㎡	8,900万円	535万円	－
2024年第2四半期	30㎡	2,500万円	276万円	－
2024年第2四半期	40㎡	8,800万円	727万円	－
2024年第2四半期	65㎡	12,000万円	610万円	3.6m
2024年第2四半期	120㎡	30,000万円	826万円	5.4m
2024年第2四半期	170㎡	34,000万円	661万円	4m
2024年第2四半期	65㎡	14,000万円	712万円	－
2024年第2四半期	50㎡	8,800万円	582万円	11m
2024年第2四半期	160㎡	14,000万円	289万円	2.4m
2024年第2四半期	15㎡	1,500万円	331万円	－
2024年第2四半期	50㎡	8,900万円	588万円	－
2024年第2四半期	25㎡	1,500万円	198万円	－
2024年第1四半期	170㎡	80,000万円	1556万円	7.2m
2024年第1四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2024年第1四半期	70㎡	9,800万円	463万円	－
2024年第1四半期	65㎡	9,000万円	458万円	3m
2024年第1四半期	150㎡	22,000万円	485万円	4m
2024年第1四半期	165㎡	22,000万円	441万円	3.6m
2024年第1四半期	15㎡	1,500万円	331万円	－
2024年第1四半期	55㎡	7,200万円	433万円	－
2024年第1四半期	55㎡	5,500万円	331万円	－
2024年第1四半期	80㎡	14,000万円	579万円	－
2024年第1四半期	85㎡	14,000万円	545万円	－
2024年第1四半期	45㎡	9,500万円	698万円	7m
2024年第1四半期	60㎡	10,000万円	551万円	－
2023年第4四半期	350㎡	61,000万円	576万円	5.3m
2023年第4四半期	45㎡	5,800万円	426万円	－
2023年第4四半期	25㎡	4,100万円	542万円	－
2023年第4四半期	25㎡	3,900万円	516万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2023年第4四半期	95㎡	12,000万円	418万円	3.3m
2023年第4四半期	85㎡	12,000万円	467万円	4.4m
2023年第4四半期	240㎡	30,000万円	413万円	7.3m
2023年第4四半期	15㎡	880万円	194万円	－
2023年第4四半期	30㎡	1,800万円	198万円	－
2023年第4四半期	40㎡	4,800万円	397万円	－
2023年第4四半期	50㎡	6,000万円	397万円	－
2023年第4四半期	60㎡	10,000万円	551万円	－
2023年第4四半期	45㎡	5,300万円	389万円	－
2023年第4四半期	45㎡	6,800万円	500万円	4m
2023年第4四半期	125㎡	16,000万円	423万円	－
2023年第4四半期	65㎡	4,300万円	219万円	－
2023年第4四半期	50㎡	3,000万円	198万円	－
2023年第4四半期	70㎡	8,900万円	420万円	4m
2023年第4四半期	40㎡	8,000万円	661万円	－
2023年第4四半期	180㎡	63,000万円	1157万円	－
2023年第4四半期	50㎡	3,500万円	231万円	－
2023年第4四半期	45㎡	5,300万円	389万円	－
2023年第3四半期	160㎡	20,000万円	413万円	3.5m
2023年第3四半期	120㎡	21,000万円	579万円	5.3m
2023年第3四半期	80㎡	19,000万円	785万円	3.7m
2023年第3四半期	65㎡	12,000万円	610万円	－
2023年第3四半期	50㎡	9,900万円	655万円	－
2023年第3四半期	60㎡	8,800万円	485万円	－
2023年第3四半期	55㎡	5,600万円	337万円	－
2023年第3四半期	70㎡	7,800万円	368万円	－
2023年第3四半期	65㎡	12,000万円	610万円	－
2023年第3四半期	45㎡	2,300万円	169万円	4.2m
2023年第3四半期	360㎡	69,000万円	634万円	7.1m
2023年第3四半期	65㎡	8,600万円	437万円	－
2023年第3四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2023年第3四半期	70㎡	8,800万円	416万円	－
2023年第3四半期	90㎡	17,000万円	624万円	4m
2023年第3四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
2023年第3四半期	35㎡	2,700万円	255万円	－
2023年第2四半期	105㎡	24,000万円	756万円	4m
2023年第2四半期	85㎡	25,000万円	972万円	5.4m
2023年第2四半期	105㎡	15,000万円	472万円	5.3m
2023年第2四半期	50㎡	6,300万円	417万円	－
2023年第2四半期	65㎡	9,800万円	498万円	－
2023年第2四半期	45㎡	5,300万円	389万円	3.6m
2023年第2四半期	50㎡	9,000万円	595万円	3.6m
2023年第2四半期	85㎡	17,000万円	661万円	3.8m
2023年第2四半期	55㎡	7,500万円	451万円	－
2023年第2四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2023年第2四半期	30㎡	3,800万円	419万円	－
2023年第2四半期	65㎡	11,000万円	559万円	－
2023年第2四半期	45㎡	4,500万円	331万円	－
2023年第2四半期	250㎡	20,000万円	264万円	－
2023年第2四半期	40㎡	3,000万円	248万円	－
2023年第2四半期	80㎡	14,000万円	579万円	4.5m
2023年第2四半期	55㎡	9,900万円	595万円	－
2023年第2四半期	45㎡	6,200万円	455万円	3m
2023年第2四半期	35㎡	1,700万円	161万円	－
2023年第2四半期	105㎡	10,000万円	315万円	－
2023年第1四半期	65㎡	12,000万円	610万円	5.9m
2023年第1四半期	350㎡	27,000万円	255万円	5.3m
2023年第1四半期	90㎡	20,000万円	735万円	4m
2023年第1四半期	55㎡	8,500万円	511万円	－
2023年第1四半期	35㎡	5,800万円	548万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2023年第1四半期	65㎡	10,000万円	509万円	－
2023年第1四半期	55㎡	8,400万円	505万円	－
2023年第1四半期	70㎡	12,000万円	567万円	6.4m
2023年第1四半期	145㎡	21,000万円	479万円	4.5m
2023年第1四半期	60㎡	11,000万円	606万円	－
2023年第1四半期	65㎡	5,700万円	290万円	－
2023年第1四半期	30㎡	2,500万円	276万円	－
2023年第1四半期	65㎡	7,100万円	361万円	－
2023年第1四半期	50㎡	6,900万円	456万円	－
2023年第1四半期	65㎡	7,000万円	356万円	－
2023年第1四半期	35㎡	2,000万円	189万円	－
2023年第1四半期	95㎡	18,000万円	626万円	－
2023年第1四半期	55㎡	7,500万円	451万円	－
2023年第1四半期	100㎡	18,000万円	595万円	－
2023年第1四半期	70㎡	13,000万円	614万円	－
2023年第1四半期	70㎡	8,600万円	406万円	－
2022年第4四半期	140㎡	13,000万円	307万円	2.5m
2022年第4四半期	170㎡	110,000万円	2139万円	2.7m
2022年第4四半期	150㎡	26,000万円	573万円	5m
2022年第4四半期	80㎡	14,000万円	579万円	－
2022年第4四半期	50㎡	10,000万円	661万円	－
2022年第4四半期	50㎡	6,800万円	450万円	－
2022年第4四半期	55㎡	500万円	30万円	2.5m
2022年第4四半期	85㎡	11,000万円	428万円	3.9m
2022年第4四半期	50㎡	4,200万円	278万円	－
2022年第4四半期	65㎡	6,400万円	326万円	－
2022年第4四半期	10㎡	1,100万円	364万円	－
2022年第4四半期	35㎡	1,900万円	179万円	－
2022年第4四半期	90㎡	14,000万円	514万円	－
2022年第4四半期	95㎡	23,000万円	800万円	－
2022年第4四半期	55㎡	7,500万円	451万円	－
2022年第4四半期	55㎡	6,600万円	397万円	－
2022年第4四半期	125㎡	31,000万円	820万円	－
2022年第4四半期	25㎡	3,400万円	450万円	－
2022年第4四半期	55㎡	7,800万円	469万円	－
2022年第4四半期	40㎡	6,900万円	570万円	－
2022年第4四半期	80㎡	7,500万円	310万円	－
2022年第3四半期	100㎡	18,000万円	595万円	5.3m
2022年第3四半期	230㎡	68,000万円	977万円	3.3m
2022年第3四半期	250㎡	33,000万円	436万円	2.7m
2022年第3四半期	45㎡	5,800万円	426万円	－
2022年第3四半期	20㎡	5,600万円	926万円	－
2022年第3四半期	120㎡	12,000万円	331万円	4m
2022年第3四半期	65㎡	11,000万円	559万円	7m
2022年第3四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2022年第3四半期	200㎡	29,000万円	479万円	5.4m
2022年第3四半期	50㎡	4,100万円	271万円	－
2022年第3四半期	75㎡	14,000万円	617万円	－
2022年第3四半期	65㎡	9,000万円	458万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2022年第2四半期	95㎡	10,000万円	348万円	3m
2022年第2四半期	40㎡	7,500万円	620万円	－
2022年第2四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2022年第2四半期	55㎡	6,500万円	391万円	－
2022年第2四半期	70㎡	14,000万円	661万円	－
2022年第2四半期	60㎡	8,800万円	485万円	－
2022年第2四半期	95㎡	12,000万円	418万円	6m
2022年第2四半期	120㎡	15,000万円	413万円	4m
2022年第2四半期	85㎡	9,100万円	354万円	3.6m
2022年第2四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2022年第2四半期	50㎡	4,400万円	291万円	－
2022年第2四半期	50㎡	3,200万円	212万円	－
2022年第2四半期	35㎡	3,200万円	302万円	－
2022年第2四半期	55㎡	6,800万円	409万円	－
2022年第2四半期	90㎡	12,000万円	441万円	3.3m
2022年第2四半期	65㎡	8,800万円	448万円	－
2022年第2四半期	60㎡	6,500万円	358万円	－
2022年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2022年第2四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2022年第2四半期	40㎡	5,400万円	446万円	－
2022年第2四半期	30㎡	2,900万円	320万円	－
2022年第2四半期	65㎡	4,800万円	244万円	－
2022年第2四半期	40㎡	3,700万円	306万円	－
2022年第2四半期	60㎡	9,500万円	523万円	－
2022年第2四半期	65㎡	4,800万円	244万円	－
2022年第2四半期	50㎡	6,500万円	430万円	－
2022年第2四半期	75㎡	13,000万円	573万円	4.5m
2022年第2四半期	60㎡	10,000万円	551万円	－
2022年第1四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	40㎡	6,800万円	562万円	－
2022年第1四半期	40㎡	4,500万円	372万円	－
2022年第1四半期	40㎡	4,500万円	372万円	－
2022年第1四半期	40㎡	4,300万円	355万円	－
2022年第1四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
2022年第1四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2022年第1四半期	75㎡	14,000万円	617万円	3.6m
2022年第1四半期	20㎡	2,900万円	479万円	－
2022年第1四半期	35㎡	4,500万円	425万円	－
2022年第1四半期	70㎡	15,000万円	708万円	－
2022年第1四半期	40㎡	6,800万円	562万円	－
2022年第1四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2022年第1四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
2022年第1四半期	35㎡	4,000万円	378万円	－