新宿区河田町

若松河田駅 6分

23区内S級立地建ぺい率 60%容積率 160%再建築可

19,980万円 89.68㎡（27.1坪）坪単価 737万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：2.0%

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 2.0%

実質利回り（推定） 1.5%

坪単価737万円

建築可能延床143㎡

推奨建築3階建軽量鉄骨造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 53.8㎡ | 最大延床面積: 143.5㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	11.0万円/月
2F	1K	—	11.0万円/月
1F	1LDK	—	18.0万円/月

建築費（想定）4,018万円

総投資額（土地+建築）23,998万円

月額賃料合計（想定）40.0万円/月

表面利回り2.0%

※坪単価93万円 × 143㎡（延床）で算出（軽量鉄骨造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🔴 河田町エリア （新宿区内、過去5年間）低活発

取引件数：14件 | 月平均 0.2件 — 流動性が低く、出口戦略の難易度が高いエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低154万円 → 中央値450万円 → 最高606万円

当物件の坪単価：736.6万円 → 相場比 +63.7%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	2件	496万円	450〜496
2025年第3四半期	1件	331万円	331〜331
2025年第2四半期	1件	209万円	209〜209
2025年第1四半期	1件	463万円	463〜463
2024年第4四半期	2件	501万円	438〜501
2024年第1四半期	2件	606万円	340〜606
2023年第4四半期	1件	154万円	154〜154
2023年第3四半期	1件	198万円	198〜198
2023年第1四半期	1件	347万円	347〜347
2022年第3四半期	1件	463万円	463〜463
2021年第4四半期	1件	485万円	485〜485

成約明細