江東区森下

森下駅 2分

23区内B級立地建ぺい率 60%容積率 240%再建築可

10,280万円 59.69㎡（18.1坪）坪単価 569万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：2.0%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	江東区森下
交通	森下駅 2分
価格	10,280万円
土地面積	59.69㎡（18.1坪）
坪単価	569万円
建ぺい率	60%
容積率	240%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-10-28

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 2.0%

実質利回り（推定） 1.5%

坪単価569万円

建築可能延床107㎡

推奨建築3階建軽量鉄骨造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 35.8㎡ | 最大延床面積: 143.3㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	7.5万円/月
2F	1K	—	7.5万円/月
1F	1K	—	7.5万円/月

建築費（想定）3,008万円

総投資額（土地+建築）13,288万円

月額賃料合計（想定）22.5万円/月

表面利回り2.0%

※坪単価93万円 × 107㎡（延床）で算出（軽量鉄骨造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	270.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 40.5万円
実質賃貸収入	229.5万円/年
総投資額（土地＋建築）	13,288万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 31.0万円/月
表面利回り	2.0%
実質利回り	1.5%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 森下エリア （江東区内、過去5年間）活発

取引件数：217件 | 月平均 3.6件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低99万円 → 中央値364万円 → 最高1385万円

当物件の坪単価：569.4万円 → 相場比 +56.4%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	7件	385万円	287〜661
2025年第4四半期	13件	383万円	158〜512
2025年第3四半期	13件	401万円	198〜624
2025年第2四半期	16件	391万円	198〜567
2025年第1四半期	6件	397万円	246〜479
2024年第4四半期	17件	380万円	270〜595
2024年第3四半期	9件	375万円	189〜503
2024年第2四半期	15件	370万円	212〜661
2024年第1四半期	20件	380万円	157〜1385
2023年第4四半期	12件	344万円	220〜529
2023年第3四半期	17件	331万円	99〜463
2023年第2四半期	11件	281万円	209〜882
2023年第1四半期	8件	364万円	162〜430
2022年第4四半期	19件	336万円	165〜1217
2022年第3四半期	13件	343万円	136〜489
2022年第2四半期	11件	380万円	99〜573
2022年第1四半期	10件	359万円	128〜739

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2026年第1四半期	75㎡	6,500万円	287万円	－
2026年第1四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2026年第1四半期	55㎡	6,400万円	385万円	－
2026年第1四半期	120㎡	24,000万円	661万円	4m
2026年第1四半期	75㎡	8,700万円	383万円	－
2026年第1四半期	75㎡	9,700万円	428万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2025年第4四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2025年第4四半期	25㎡	1,400万円	185万円	－
2025年第4四半期	50㎡	5,800万円	383万円	－
2025年第4四半期	50㎡	4,700万円	311万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2025年第4四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2025年第4四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2025年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第4四半期	115㎡	5,500万円	158万円	8m
2025年第4四半期	20㎡	3,100万円	512万円	－
2025年第4四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
2025年第4四半期	45㎡	5,800万円	426万円	－
2025年第3四半期	35㎡	4,900万円	463万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第3四半期	20㎡	1,400万円	231万円	－
2025年第3四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第3四半期	80㎡	9,700万円	401万円	－
2025年第3四半期	30㎡	4,000万円	441万円	－
2025年第3四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2025年第3四半期	45㎡	8,500万円	624万円	3.9m
2025年第3四半期	60㎡	6,900万円	380万円	－
2025年第3四半期	75㎡	6,500万円	287万円	－
2025年第3四半期	60㎡	7,700万円	424万円	－
2025年第3四半期	75㎡	7,500万円	331万円	－
2025年第2四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	35㎡	4,000万円	378万円	15m
2025年第2四半期	50㎡	5,000万円	331万円	3.2m
2025年第2四半期	40㎡	6,200万円	512万円	3m
2025年第2四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第2四半期	70㎡	8,300万円	392万円	－
2025年第2四半期	45㎡	6,500万円	478万円	－
2025年第2四半期	45㎡	4,700万円	345万円	－
2025年第2四半期	65㎡	7,300万円	371万円	－
2025年第2四半期	30㎡	1,800万円	198万円	－
2025年第2四半期	75㎡	7,400万円	326万円	－
2025年第2四半期	20㎡	1,500万円	248万円	－
2025年第2四半期	55㎡	6,500万円	391万円	－
2025年第2四半期	105㎡	18,000万円	567万円	5.9m
2025年第2四半期	70㎡	9,000万円	425万円	－
2025年第1四半期	40㎡	4,800万円	397万円	15m
2025年第1四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,900万円	479万円	－
2025年第1四半期	30㎡	3,200万円	353万円	－
2025年第1四半期	35㎡	2,600万円	246万円	－
2025年第1四半期	60㎡	5,700万円	314万円	－
2024年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2024年第4四半期	60㎡	6,200万円	342万円	－
2024年第4四半期	45㎡	8,100万円	595万円	4m
2024年第4四半期	80㎡	8,300万円	343万円	－
2024年第4四半期	45㎡	5,500万円	404万円	3.5m
2024年第4四半期	40㎡	4,600万円	380万円	－
2024年第4四半期	105㎡	14,000万円	441万円	14.9m
2024年第4四半期	65㎡	5,300万円	270万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2024年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2024年第4四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第4四半期	20㎡	3,300万円	545万円	－
2024年第4四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2024年第4四半期	55㎡	6,200万円	373万円	－
2024年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2024年第3四半期	90㎡	6,900万円	253万円	2.4m
2024年第3四半期	35㎡	4,400万円	416万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2024年第3四半期	60㎡	7,100万円	391万円	－
2024年第3四半期	60㎡	6,800万円	375万円	－
2024年第3四半期	25㎡	3,800万円	503万円	－
2024年第3四半期	35㎡	2,000万円	189万円	1.3m
2024年第3四半期	65㎡	6,800万円	346万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2024年第2四半期	70㎡	5,500万円	260万円	－
2024年第2四半期	60㎡	4,300万円	237万円	－
2024年第2四半期	75㎡	4,800万円	212万円	－
2024年第2四半期	90㎡	8,600万円	316万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第2四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2024年第2四半期	30㎡	4,300万円	474万円	－
2024年第2四半期	70㎡	6,100万円	288万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2024年第2四半期	75㎡	9,000万円	397万円	3.6m
2024年第2四半期	65㎡	13,000万円	661万円	3m
2024年第2四半期	15㎡	1,600万円	353万円	－
2024年第1四半期	95㎡	13,000万円	452万円	3m
2024年第1四半期	75㎡	6,200万円	273万円	4m
2024年第1四半期	290㎡	20,000万円	228万円	3.3m
2024年第1四半期	70㎡	6,700万円	316万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2024年第1四半期	55㎡	5,800万円	349万円	－
2024年第1四半期	115㎡	22,000万円	632万円	8m
2024年第1四半期	105㎡	44,000万円	1385万円	8m
2024年第1四半期	210㎡	10,000万円	157万円	8m
2024年第1四半期	590㎡	78,000万円	437万円	8m
2024年第1四半期	145㎡	13,000万円	296万円	11m
2024年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2024年第1四半期	75㎡	6,200万円	273万円	4m
2024年第1四半期	35㎡	4,000万円	378万円	－
2024年第1四半期	65㎡	5,300万円	270万円	－
2024年第1四半期	35㎡	4,300万円	406万円	－
2024年第1四半期	65㎡	5,100万円	259万円	－
2024年第1四半期	70㎡	8,500万円	401万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2023年第4四半期	180㎡	17,000万円	312万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2023年第4四半期	120㎡	8,000万円	220万円	－
2023年第4四半期	45㎡	3,400万円	250万円	－
2023年第4四半期	50㎡	8,000万円	529万円	4m
2023年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2023年第4四半期	55㎡	6,000万円	361万円	－
2023年第4四半期	65㎡	7,000万円	356万円	－
2023年第4四半期	60㎡	4,100万円	226万円	－
2023年第3四半期	210㎡	15,000万円	236万円	3m
2023年第3四半期	190㎡	26,000万円	452万円	6m
2023年第3四半期	165㎡	15,000万円	301万円	8m
2023年第3四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第3四半期	80㎡	6,000万円	248万円	－
2023年第3四半期	35㎡	4,200万円	397万円	33m
2023年第3四半期	190㎡	20,000万円	348万円	3m
2023年第3四半期	35㎡	3,900万円	368万円	3m
2023年第3四半期	80㎡	2,400万円	99万円	8m
2023年第3四半期	60㎡	5,000万円	276万円	－
2023年第3四半期	65㎡	3,300万円	168万円	－
2023年第3四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2023年第3四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2023年第3四半期	75㎡	4,100万円	181万円	－
2023年第3四半期	80㎡	10,000万円	413万円	8m
2023年第3四半期	40㎡	4,400万円	364万円	－
2023年第2四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2023年第2四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2023年第2四半期	55㎡	6,500万円	391万円	4m
2023年第2四半期	360㎡	89,000万円	817万円	6m
2023年第2四半期	105㎡	28,000万円	882万円	6m
2023年第2四半期	55㎡	3,800万円	228万円	－
2023年第2四半期	45㎡	3,800万円	279万円	－
2023年第2四半期	35㎡	3,700万円	349万円	2.7m
2023年第2四半期	60㎡	3,800万円	209万円	－
2023年第2四半期	50㎡	3,800万円	251万円	－
2023年第2四半期	55㎡	3,800万円	228万円	－
2023年第1四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2023年第1四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第1四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2023年第1四半期	45㎡	2,200万円	162万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2023年第1四半期	60㎡	3,900万円	215万円	26.9m
2023年第1四半期	55㎡	4,600万円	277万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2022年第4四半期	85㎡	5,500万円	214万円	2.4m
2022年第4四半期	35㎡	4,800万円	453万円	5.9m
2022年第4四半期	220㎡	81,000万円	1217万円	11m
2022年第4四半期	180㎡	9,000万円	165万円	3.5m
2022年第4四半期	135㎡	16,000万円	392万円	6m
2022年第4四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2022年第4四半期	65㎡	4,500万円	229万円	－
2022年第4四半期	65㎡	6,600万円	336万円	－
2022年第4四半期	60㎡	4,800万円	264万円	－
2022年第4四半期	85㎡	9,000万円	350万円	8m
2022年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2022年第4四半期	80㎡	7,500万円	310万円	－
2022年第4四半期	20㎡	1,400万円	231万円	－
2022年第4四半期	55㎡	7,000万円	421万円	14.9m
2022年第4四半期	65㎡	4,800万円	244万円	－
2022年第4四半期	90㎡	8,400万円	309万円	－
2022年第3四半期	40㎡	5,500万円	455万円	2.3m
2022年第3四半期	130㎡	13,000万円	331万円	7.9m
2022年第3四半期	60㎡	2,500万円	138万円	11m
2022年第3四半期	50㎡	7,400万円	489万円	6m
2022年第3四半期	135㎡	14,000万円	343万円	6m
2022年第3四半期	120㎡	7,000万円	193万円	2m
2022年第3四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2022年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2022年第3四半期	85㎡	3,500万円	136万円	2.3m
2022年第3四半期	30㎡	3,400万円	375万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2022年第3四半期	35㎡	3,400万円	321万円	－
2022年第2四半期	60㎡	1,800万円	99万円	10.9m
2022年第2四半期	60㎡	8,300万円	457万円	14.9m
2022年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2022年第2四半期	30㎡	5,200万円	573万円	11m
2022年第2四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第2四半期	55㎡	5,900万円	355万円	6m
2022年第2四半期	40㎡	1,200万円	99万円	－
2022年第1四半期	145㎡	5,600万円	128万円	15m
2022年第1四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2022年第1四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2022年第1四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2022年第1四半期	50㎡	7,800万円	516万円	8m
2022年第1四半期	340㎡	76,000万円	739万円	40m
2022年第1四半期	70㎡	7,600万円	359万円	3.6m
2022年第1四半期	50㎡	2,400万円	159万円	－
2022年第1四半期	90㎡	8,700万円	320万円	－
2022年第1四半期	40㎡	2,500万円	207万円	－