世田谷区宮坂

経堂駅 5分

23区内A級立地建ぺい率 50%容積率 100%再建築可

11,580万円 94.88㎡（28.7坪）坪単価 403万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：1.6%

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物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	世田谷区宮坂
交通	経堂駅 5分
価格	11,580万円
土地面積	94.88㎡（28.7坪）
坪単価	403万円
建ぺい率	50%
容積率	100%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 1.6%

実質利回り（推定） 1.2%

坪単価403万円

建築可能延床95㎡

推奨建築2階建木造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 47.4㎡ | 最大延床面積: 94.9㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
2F	1K	—	9.0万円/月
1F	1K	—	9.0万円/月

建築費（想定）1,898万円

総投資額（土地+建築）13,478万円

月額賃料合計（想定）18.0万円/月

表面利回り1.6%

※坪単価66万円 × 95㎡（延床）で算出（木造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	216.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 32.4万円
実質賃貸収入	183.6万円/年
総投資額（土地＋建築）	13,478万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 31.5万円/月
表面利回り	1.6%
実質利回り	1.2%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 宮坂エリア （世田谷区内、過去5年間）活発

取引件数：141件 | 月平均 2.4件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低86万円 → 中央値264万円 → 最高832万円

当物件の坪単価：403.5万円 → 相場比 +52.8%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	7件	264万円	172〜428
2025年第3四半期	8件	296万円	86〜367
2025年第2四半期	10件	309万円	123〜832
2025年第1四半期	14件	260万円	179〜693
2024年第4四半期	11件	331万円	123〜535
2024年第3四半期	5件	310万円	187〜363
2024年第2四半期	6件	343万円	183〜614
2024年第1四半期	15件	270万円	198〜516
2023年第4四半期	7件	239万円	126〜378
2023年第3四半期	4件	284万円	86〜309
2023年第2四半期	5件	268万円	170〜374
2023年第1四半期	5件	283万円	176〜487
2022年第4四半期	6件	242万円	165〜474
2022年第3四半期	4件	305万円	262〜321
2022年第2四半期	8件	238万円	135〜305
2022年第1四半期	12件	244万円	148〜367
2021年第4四半期	6件	357万円	176〜397
2021年第3四半期	8件	298万円	187〜483

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	85㎡	11,000万円	428万円	－
2025年第4四半期	35㎡	2,000万円	189万円	－
2025年第4四半期	135㎡	14,000万円	343万円	－
2025年第4四半期	100㎡	9,400万円	311万円	－
2025年第4四半期	15㎡	780万円	172万円	－
2025年第4四半期	20㎡	1,600万円	264万円	－
2025年第4四半期	40㎡	2,700万円	223万円	－
2025年第3四半期	90㎡	10,000万円	367万円	4.5m
2025年第3四半期	45㎡	4,900万円	360万円	5.5m
2025年第3四半期	130㎡	3,400万円	86万円	5m
2025年第3四半期	105㎡	3,400万円	107万円	4m
2025年第3四半期	75㎡	6,000万円	264万円	5.4m
2025年第3四半期	35㎡	3,300万円	312万円	－
2025年第3四半期	65㎡	5,800万円	295万円	－
2025年第3四半期	145㎡	13,000万円	296万円	－
2025年第2四半期	180㎡	12,000万円	220万円	4m
2025年第2四半期	65㎡	8,000万円	407万円	5.5m
2025年第2四半期	15㎡	1,400万円	309万円	－
2025年第2四半期	290㎡	73,000万円	832万円	10m
2025年第2四半期	165㎡	18,000万円	361万円	3.6m
2025年第2四半期	35㎡	1,300万円	123万円	－
2025年第2四半期	15㎡	700万円	154万円	－
2025年第2四半期	65㎡	3,700万円	188万円	－
2025年第2四半期	85㎡	12,000万円	467万円	11m
2025年第2四半期	65㎡	5,000万円	254万円	－
2025年第1四半期	155㎡	17,000万円	363万円	6m
2025年第1四半期	280㎡	20,000万円	236万円	2.9m
2025年第1四半期	105㎡	22,000万円	693万円	4m
2025年第1四半期	55㎡	4,600万円	277万円	－
2025年第1四半期	55㎡	3,700万円	222万円	－
2025年第1四半期	140㎡	11,000万円	260万円	4m
2025年第1四半期	150㎡	15,000万円	331万円	5.8m
2025年第1四半期	100㎡	7,400万円	245万円	－
2025年第1四半期	70㎡	3,900万円	184万円	－
2025年第1四半期	140㎡	15,000万円	354万円	5.8m
2025年第1四半期	180㎡	11,000万円	202万円	5.4m
2025年第1四半期	85㎡	4,600万円	179万円	－
2025年第1四半期	105㎡	15,000万円	472万円	4m
2025年第1四半期	65㎡	3,700万円	188万円	－
2024年第4四半期	30㎡	1,300万円	143万円	－
2024年第4四半期	50㎡	3,700万円	245万円	－
2024年第4四半期	85㎡	4,700万円	183万円	－
2024年第4四半期	50㎡	2,800万円	185万円	－
2024年第4四半期	35㎡	1,300万円	123万円	－
2024年第4四半期	85㎡	10,000万円	389万円	－
2024年第4四半期	110㎡	11,000万円	331万円	4m
2024年第4四半期	420㎡	68,000万円	535万円	5.6m
2024年第4四半期	25㎡	3,600万円	476万円	－
2024年第4四半期	85㎡	11,000万円	428万円	11m
2024年第4四半期	110㎡	11,000万円	331万円	6m
2024年第3四半期	460㎡	30,000万円	216万円	4.4m
2024年第3四半期	80㎡	7,500万円	310万円	－
2024年第3四半期	155㎡	17,000万円	363万円	4m
2024年第3四半期	90㎡	9,000万円	331万円	3.6m
2024年第3四半期	60㎡	3,400万円	187万円	－
2024年第2四半期	70㎡	13,000万円	614万円	4m
2024年第2四半期	260㎡	27,000万円	343万円	10m
2024年第2四半期	105㎡	6,200万円	195万円	11m
2024年第2四半期	25㎡	3,800万円	503万円	－
2024年第2四半期	65㎡	3,600万円	183万円	－
2024年第2四半期	35㎡	2,000万円	189万円	－
2024年第1四半期	55㎡	4,500万円	270万円	5.4m
2024年第1四半期	230㎡	16,000万円	230万円	4.4m
2024年第1四半期	120㎡	8,400万円	231万円	4m
2024年第1四半期	80㎡	6,500万円	269万円	－
2024年第1四半期	25㎡	1,800万円	238万円	－
2024年第1四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2024年第1四半期	25㎡	3,800万円	503万円	－
2024年第1四半期	25㎡	3,900万円	516万円	－
2024年第1四半期	25㎡	3,800万円	503万円	－
2024年第1四半期	100㎡	13,000万円	430万円	10m
2024年第1四半期	50㎡	4,400万円	291万円	－
2024年第1四半期	95㎡	7,700万円	268万円	－
2024年第1四半期	105㎡	8,000万円	252万円	－
2024年第1四半期	65㎡	7,500万円	381万円	8.4m
2024年第1四半期	30㎡	1,800万円	198万円	－
2023年第4四半期	50㎡	1,900万円	126万円	5m
2023年第4四半期	100㎡	11,000万円	364万円	6m
2023年第4四半期	15㎡	990万円	218万円	－
2023年第4四半期	90㎡	6,100万円	224万円	－
2023年第4四半期	50㎡	3,900万円	258万円	－
2023年第4四半期	90㎡	6,500万円	239万円	－
2023年第4四半期	35㎡	4,000万円	378万円	3.6m
2023年第3四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2023年第3四半期	50㎡	1,300万円	86万円	5m
2023年第3四半期	90㎡	8,400万円	309万円	4.4m
2023年第3四半期	55㎡	4,000万円	240万円	－
2023年第2四半期	230㎡	26,000万円	374万円	6m
2023年第2四半期	95㎡	9,700万円	338万円	5.3m
2023年第2四半期	35㎡	1,800万円	170万円	－
2023年第2四半期	90㎡	6,000万円	220万円	6m
2023年第2四半期	90㎡	7,300万円	268万円	6m
2023年第1四半期	75㎡	5,500万円	242万円	5.5m
2023年第1四半期	280㎡	24,000万円	283万円	3.8m
2023年第1四半期	110㎡	15,000万円	451万円	4m
2023年第1四半期	95㎡	14,000万円	487万円	－
2023年第1四半期	15㎡	800万円	176万円	－
2022年第4四半期	65㎡	4,700万円	239万円	－
2022年第4四半期	530㎡	76,000万円	474万円	17m
2022年第4四半期	130㎡	8,200万円	209万円	3.6m
2022年第4四半期	30㎡	1,500万円	165万円	－
2022年第4四半期	200㎡	19,000万円	314万円	4.5m
2022年第4四半期	45㎡	3,300万円	242万円	－
2022年第3四半期	165㎡	16,000万円	321万円	4m
2022年第3四半期	530㎡	48,000万円	299万円	17m
2022年第3四半期	290㎡	23,000万円	262万円	4m
2022年第3四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2022年第2四半期	90㎡	5,500万円	202万円	4m
2022年第2四半期	50㎡	3,200万円	212万円	－
2022年第2四半期	130㎡	12,000万円	305万円	4.5m
2022年第2四半期	50㎡	3,600万円	238万円	－
2022年第2四半期	50㎡	4,400万円	291万円	－
2022年第2四半期	50㎡	3,700万円	245万円	－
2022年第2四半期	110㎡	4,500万円	135万円	－
2022年第2四半期	15㎡	980万円	216万円	－
2022年第1四半期	185㎡	12,000万円	214万円	4m
2022年第1四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
2022年第1四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2022年第1四半期	90㎡	10,000万円	367万円	4m
2022年第1四半期	90㎡	9,900万円	364万円	4m
2022年第1四半期	115㎡	8,500万円	244万円	11.2m
2022年第1四半期	75㎡	4,300万円	190万円	－
2022年第1四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	50㎡	3,400万円	225万円	－
2022年第1四半期	15㎡	670万円	148万円	－
2022年第1四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2022年第1四半期	135㎡	11,000万円	269万円	4.5m
2021年第4四半期	100㎡	12,000万円	397万円	4.6m
2021年第4四半期	100㎡	12,000万円	397万円	4.5m
2021年第4四半期	185㎡	20,000万円	357万円	5.4m
2021年第4四半期	75㎡	5,300万円	234万円	－
2021年第4四半期	15㎡	800万円	176万円	－
2021年第4四半期	50㎡	3,700万円	245万円	－
2021年第3四半期	105㎡	11,000万円	346万円	6m
2021年第3四半期	105㎡	9,400万円	296万円	5.7m
2021年第3四半期	65㎡	9,500万円	483万円	4m
2021年第3四半期	40㎡	3,600万円	298万円	－
2021年第3四半期	65㎡	4,500万円	229万円	－
2021年第3四半期	110㎡	11,000万円	331万円	6m
2021年第3四半期	15㎡	850万円	187万円	－
2021年第3四半期	55㎡	3,500万円	210万円	－