クレール八幡山 3SLDK 9,980万円利回り3.2% 築44年中古マンション投資

クレール八幡山

杉並区上高井戸1丁目 | 八幡山駅 7分

23区内新耐震B級立地

9,980万円 3SLDK 129.33㎡坪単価 255万円

評価グレード：標準（B） | 利回り：3.2% | リスクスコア：80/100

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物件概要

物件名	クレール八幡山
物件種別	中古マンション
所在地	杉並区上高井戸1丁目
交通	八幡山駅 7分
価格	9,980万円
間取り・専有面積	3SLDK 129.33㎡
所在階	1階 / 4階建
築年数	44年11ヶ月
想定賃料	26.6万円/月
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

表面利回り3.2%

実質利回り2.6%

リスクスコア80/100

坪単価255万円

築年数44年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?築44年(-20)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	26.6万円/月
年間賃料収入	319.2万円/年
管理費・諸経費	▲ 31.9万円/年
実質賃貸収入	287.3万円/年
月次返済（想定）	▲ 23.3万円/月
表面利回り	3.2%
実質利回り	2.6%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 上高井戸エリア （杉並区内、過去5年間）活発

取引件数：272件 | 月平均 4.5件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低66万円 → 中央値289万円 → 最高974万円

当物件の坪単価：255.1万円 → 相場比 -11.7%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	10件	284万円	123〜455
2025年第3四半期	16件	331万円	182〜397
2025年第2四半期	17件	287万円	129〜430
2025年第1四半期	5件	264万円	198〜413
2024年第4四半期	21件	314万円	154〜419
2024年第3四半期	16件	312万円	139〜974
2024年第2四半期	14件	331万円	148〜402
2024年第1四半期	9件	298万円	186〜423
2023年第4四半期	16件	264万円	87〜364
2023年第3四半期	19件	322万円	109〜408
2023年第2四半期	17件	293万円	106〜430
2023年第1四半期	13件	306万円	157〜870
2022年第4四半期	15件	298万円	113〜496
2022年第3四半期	19件	220万円	113〜357
2022年第2四半期	15件	304万円	128〜397
2022年第1四半期	14件	264万円	140〜353
2021年第4四半期	23件	264万円	119〜375
2021年第3四半期	13件	215万円	66〜397

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	40㎡	1,900万円	157万円	－
2025年第4四半期	70㎡	2,600万円	123万円	－
2025年第4四半期	75㎡	6,900万円	304万円	－
2025年第4四半期	40㎡	5,500万円	455万円	－
2025年第4四半期	80㎡	7,000万円	289万円	－
2025年第4四半期	55㎡	6,600万円	397万円	－
2025年第4四半期	105㎡	8,500万円	268万円	6m
2025年第4四半期	75㎡	6,400万円	282万円	－
2025年第4四半期	65㎡	5,400万円	275万円	－
2025年第4四半期	100㎡	8,600万円	284万円	4m
2025年第3四半期	40㎡	4,300万円	355万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2025年第3四半期	80㎡	6,500万円	269万円	－
2025年第3四半期	65㎡	6,600万円	336万円	－
2025年第3四半期	55㎡	3,900万円	234万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第3四半期	70㎡	7,900万円	373万円	－
2025年第3四半期	80㎡	6,500万円	269万円	－
2025年第3四半期	70㎡	6,400万円	302万円	－
2025年第3四半期	65㎡	3,600万円	183万円	－
2025年第3四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2025年第3四半期	85㎡	6,900万円	268万円	－
2025年第3四半期	25㎡	1,800万円	238万円	－
2025年第3四半期	40㎡	4,300万円	355万円	－
2025年第2四半期	70㎡	8,700万円	411万円	－
2025年第2四半期	50㎡	5,400万円	357万円	4.5m
2025年第2四半期	20㎡	1,600万円	264万円	－
2025年第2四半期	60㎡	4,800万円	264万円	－
2025年第2四半期	70㎡	5,500万円	260万円	－
2025年第2四半期	65㎡	7,800万円	397万円	4m
2025年第2四半期	185㎡	7,200万円	129万円	6.4m
2025年第2四半期	30㎡	2,900万円	320万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2025年第2四半期	10㎡	660万円	218万円	－
2025年第2四半期	30㎡	3,900万円	430万円	－
2025年第2四半期	35㎡	4,000万円	378万円	－
2025年第2四半期	130㎡	8,400万円	214万円	－
2025年第2四半期	45㎡	3,900万円	287万円	5m
2025年第2四半期	50㎡	2,800万円	185万円	－
2025年第2四半期	45㎡	3,900万円	287万円	4m
2025年第2四半期	35㎡	3,900万円	368万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第1四半期	130㎡	8,400万円	214万円	4.5m
2025年第1四半期	40㎡	4,100万円	339万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2025年第1四半期	120㎡	7,200万円	198万円	5m
2024年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2024年第4四半期	70㎡	6,300万円	298万円	－
2024年第4四半期	45㎡	2,100万円	154万円	－
2024年第4四半期	75㎡	8,700万円	383万円	－
2024年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2024年第4四半期	100㎡	4,800万円	159万円	4m
2024年第4四半期	50㎡	5,700万円	377万円	－
2024年第4四半期	70㎡	8,700万円	411万円	－
2024年第4四半期	40㎡	2,100万円	174万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第4四半期	60㎡	7,600万円	419万円	－
2024年第4四半期	20㎡	1,500万円	248万円	－
2024年第4四半期	290㎡	25,000万円	285万円	6m
2024年第4四半期	75㎡	6,000万円	264万円	4.1m
2024年第4四半期	60㎡	6,700万円	369万円	－
2024年第4四半期	15㎡	1,500万円	331万円	－
2024年第4四半期	110㎡	7,200万円	216万円	4m
2024年第4四半期	90㎡	7,200万円	264万円	4m
2024年第4四半期	20㎡	1,600万円	264万円	－
2024年第4四半期	65㎡	7,600万円	387万円	－
2024年第4四半期	70㎡	7,800万円	368万円	－
2024年第3四半期	95㎡	28,000万円	974万円	53.4m
2024年第3四半期	150㎡	22,000万円	485万円	4m
2024年第3四半期	35㎡	3,300万円	312万円	4.3m
2024年第3四半期	40㎡	2,100万円	174万円	－
2024年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2024年第3四半期	55㎡	4,600万円	277万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2024年第3四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2024年第3四半期	65㎡	4,700万円	239万円	－
2024年第3四半期	50㎡	2,100万円	139万円	－
2024年第3四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2024年第3四半期	70㎡	6,700万円	316万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2024年第3四半期	60㎡	4,600万円	253万円	－
2024年第3四半期	75㎡	8,700万円	383万円	－
2024年第2四半期	15㎡	1,700万円	375万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第2四半期	120㎡	5,600万円	154万円	4.5m
2024年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第2四半期	65㎡	7,900万円	402万円	4m
2024年第2四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2024年第2四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2024年第2四半期	60㎡	4,900万円	270万円	－
2024年第2四半期	45㎡	2,200万円	162万円	－
2024年第2四半期	35㎡	3,700万円	349万円	－
2024年第2四半期	75㎡	4,800万円	212万円	4m
2024年第2四半期	125㎡	5,600万円	148万円	4m
2024年第2四半期	70㎡	3,500万円	165万円	－
2024年第1四半期	65㎡	6,100万円	310万円	－
2024年第1四半期	50㎡	6,400万円	423万円	－
2024年第1四半期	55㎡	3,100万円	186万円	－
2024年第1四半期	30㎡	2,700万円	298万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2024年第1四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2024年第1四半期	45㎡	2,600万円	191万円	－
2024年第1四半期	40㎡	3,700万円	306万円	－
2024年第1四半期	115㎡	7,600万円	218万円	5m
2023年第4四半期	115㎡	5,500万円	158万円	4.5m
2023年第4四半期	80㎡	2,100万円	87万円	4m
2023年第4四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第4四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2023年第4四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2023年第4四半期	75㎡	5,200万円	229万円	－
2023年第4四半期	70㎡	5,800万円	274万円	－
2023年第4四半期	65㎡	3,100万円	158万円	－
2023年第4四半期	70㎡	7,100万円	335万円	－
2023年第4四半期	50㎡	4,700万円	311万円	－
2023年第4四半期	85㎡	5,500万円	214万円	4m
2023年第4四半期	65㎡	4,900万円	249万円	－
2023年第4四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第4四半期	60㎡	4,700万円	259万円	－
2023年第3四半期	70㎡	5,800万円	274万円	－
2023年第3四半期	60㎡	4,200万円	231万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第3四半期	125㎡	13,000万円	344万円	50m
2023年第3四半期	70㎡	7,500万円	354万円	－
2023年第3四半期	55㎡	4,200万円	252万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2023年第3四半期	60㎡	4,200万円	231万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2023年第3四半期	40㎡	3,900万円	322万円	－
2023年第3四半期	65㎡	5,800万円	295万円	－
2023年第3四半期	30㎡	3,700万円	408万円	－
2023年第3四半期	60㎡	4,500万円	248万円	－
2023年第3四半期	35㎡	3,700万円	349万円	－
2023年第3四半期	55㎡	6,300万円	379万円	－
2023年第3四半期	55㎡	6,000万円	361万円	－
2023年第3四半期	105㎡	6,000万円	189万円	4m
2023年第3四半期	30㎡	990万円	109万円	－
2023年第3四半期	70㎡	2,800万円	132万円	－
2023年第2四半期	15㎡	900万円	198万円	－
2023年第2四半期	70㎡	6,900万円	326万円	－
2023年第2四半期	65㎡	7,000万円	356万円	－
2023年第2四半期	15㎡	850万円	187万円	－
2023年第2四半期	65㎡	6,900万円	351万円	－
2023年第2四半期	65㎡	7,500万円	381万円	4m
2023年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第2四半期	40㎡	3,000万円	248万円	－
2023年第2四半期	85㎡	8,700万円	338万円	3.9m
2023年第2四半期	30㎡	3,900万円	430万円	－
2023年第2四半期	25㎡	1,800万円	238万円	－
2023年第2四半期	70㎡	6,200万円	293万円	－
2023年第2四半期	50㎡	1,600万円	106万円	－
2023年第2四半期	95㎡	6,800万円	237万円	4m
2023年第2四半期	80㎡	6,300万円	260万円	－
2023年第2四半期	75㎡	7,000万円	309万円	－
2023年第2四半期	55㎡	4,800万円	289万円	－
2023年第1四半期	125㎡	10,000万円	264万円	50m
2023年第1四半期	15㎡	1,900万円	419万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2023年第1四半期	95㎡	25,000万円	870万円	53m
2023年第1四半期	65㎡	6,300万円	320万円	－
2023年第1四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2023年第1四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第1四半期	40㎡	3,700万円	306万円	－
2023年第1四半期	75㎡	6,300万円	278万円	－
2023年第1四半期	75㎡	4,300万円	190万円	－
2023年第1四半期	40㎡	3,900万円	322万円	－
2023年第1四半期	70㎡	7,000万円	331万円	－
2023年第1四半期	20㎡	950万円	157万円	－
2022年第4四半期	70㎡	6,500万円	307万円	－
2022年第4四半期	70㎡	5,300万円	250万円	－
2022年第4四半期	70㎡	7,100万円	335万円	－
2022年第4四半期	40㎡	3,600万円	298万円	－
2022年第4四半期	20㎡	880万円	145万円	－
2022年第4四半期	70㎡	2,400万円	113万円	－
2022年第4四半期	20㎡	3,000万円	496万円	－
2022年第4四半期	90㎡	6,000万円	220万円	15m
2022年第4四半期	20㎡	1,300万円	215万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2022年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2022年第4四半期	110㎡	5,400万円	162万円	4.5m
2022年第4四半期	70㎡	5,300万円	250万円	－
2022年第4四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2022年第4四半期	30㎡	3,800万円	419万円	－
2022年第3四半期	35㎡	1,200万円	113万円	－
2022年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2022年第3四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2022年第3四半期	55㎡	4,000万円	240万円	－
2022年第3四半期	15㎡	1,500万円	331万円	－
2022年第3四半期	35㎡	2,200万円	208万円	－
2022年第3四半期	100㎡	5,500万円	182万円	4m
2022年第3四半期	75㎡	8,100万円	357万円	3.9m
2022年第3四半期	150㎡	6,900万円	152万円	3.8m
2022年第3四半期	80㎡	5,600万円	231万円	4m
2022年第3四半期	40㎡	3,700万円	306万円	－
2022年第3四半期	60㎡	4,000万円	220万円	－
2022年第3四半期	50㎡	4,100万円	271万円	－
2022年第3四半期	65㎡	2,500万円	127万円	－
2022年第3四半期	65㎡	2,500万円	127万円	－
2022年第3四半期	100㎡	5,500万円	182万円	4m
2022年第3四半期	20㎡	1,300万円	215万円	－
2022年第3四半期	25㎡	1,800万円	238万円	－
2022年第3四半期	45㎡	3,900万円	287万円	－
2022年第2四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2022年第2四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2022年第2四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2022年第2四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2022年第2四半期	50㎡	4,500万円	298万円	4m
2022年第2四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2022年第2四半期	30㎡	3,600万円	397万円	－
2022年第2四半期	75㎡	2,900万円	128万円	2.9m
2022年第2四半期	75㎡	5,500万円	242万円	3.9m
2022年第2四半期	60㎡	5,400万円	298万円	－
2022年第2四半期	35㎡	4,000万円	378万円	－
2022年第2四半期	35㎡	3,600万円	340万円	－
2022年第2四半期	75㎡	5,300万円	234万円	－
2022年第2四半期	40㎡	3,800万円	314万円	－
2022年第2四半期	15㎡	850万円	187万円	－
2022年第1四半期	30㎡	3,200万円	353万円	－
2022年第1四半期	65㎡	5,600万円	285万円	－
2022年第1四半期	50㎡	3,400万円	225万円	4m
2022年第1四半期	260㎡	11,000万円	140万円	4m
2022年第1四半期	35㎡	1,800万円	170万円	－
2022年第1四半期	165㎡	7,800万円	156万円	4.5m
2022年第1四半期	65㎡	5,400万円	275万円	－
2022年第1四半期	70㎡	5,200万円	246万円	－
2022年第1四半期	70㎡	5,600万円	264万円	－
2022年第1四半期	70㎡	7,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2022年第1四半期	15㎡	870万円	192万円	－
2022年第1四半期	100㎡	6,200万円	205万円	4m
2022年第1四半期	70㎡	6,700万円	316万円	－
2021年第4四半期	15㎡	540万円	119万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第4四半期	65㎡	6,600万円	336万円	－
2021年第4四半期	70㎡	6,500万円	307万円	－
2021年第4四半期	95㎡	7,500万円	261万円	4m
2021年第4四半期	55㎡	3,200万円	192万円	4m
2021年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2021年第4四半期	20㎡	1,600万円	264万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2021年第4四半期	15㎡	750万円	165万円	－
2021年第4四半期	55㎡	3,500万円	210万円	－
2021年第4四半期	95㎡	7,200万円	251万円	4m
2021年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2021年第4四半期	15㎡	1,700万円	375万円	－
2021年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2021年第4四半期	75㎡	6,500万円	287万円	－
2021年第4四半期	20㎡	1,600万円	264万円	－
2021年第4四半期	70㎡	6,500万円	307万円	－
2021年第4四半期	90㎡	5,300万円	195万円	－
2021年第4四半期	70㎡	6,600万円	312万円	－
2021年第4四半期	40㎡	2,500万円	207万円	－
2021年第4四半期	165㎡	7,800万円	156万円	4m
2021年第4四半期	20㎡	980万円	162万円	－
2021年第3四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2021年第3四半期	40㎡	3,500万円	289万円	－
2021年第3四半期	15㎡	950万円	209万円	－
2021年第3四半期	70㎡	1,400万円	66万円	4m
2021年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2021年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2021年第3四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2021年第3四半期	15㎡	1,800万円	397万円	－
2021年第3四半期	50㎡	2,200万円	145万円	－
2021年第3四半期	35㎡	950万円	90万円	－
2021年第3四半期	20㎡	950万円	157万円	－
2021年第3四半期	20㎡	1,300万円	215万円	－
2021年第3四半期	75㎡	5,500万円	242万円	5m